Seguro obrigatório e seguro individual de unidades autônomas em condomínios – diferenças e importância

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Boa noite, Srs. leitores!

Hoje vamos abordar matéria não costumeiramente aventada nos meios condominiais, principalmente com vistas aos interesses de condôminos proprietários que alugam ou “cedem” suas unidades autônomas, deixando claro que a presente matéria tem por intenção esclarecer alguns pontos para os condôminos proprietários LOCADORES de suas unidades.

Vamos, assim, diferenciar o SEGURO OBRIGATÓRIO do Condomínio e o SEGURO INDIVIDUAL (opcional) de cada unidade.

Para tanto, bom que destaquemos ser o seguro da edificação (do Condomínio) OBRIGATÓRIO, constituindo, destarte, uma despesa ORDINÁRIA (artigos 1.346 e 1.348 do Código Civil Brasileiro, combinado com o artigo 13, parágrafo único, da Lei 4.591/64).

O seguro obrigatório deve abranger toda a edificação, sem fraciona-la, consideradas as unidades autônomas, partes comuns etc., tendo por objetivo proteger a edificação contra evento danoso (com destaque ao incêndio) que a destrua no todo ou em parte.

Assim, fácil concluir que se trata de uma despesa ORDINÁRIA, ou seja, pela sua obrigatoriedade e necessidade, sua cobrança se estende a todos os condôminos, ainda que rateio tenha que ser convocado para tanto. Evidentemente, muito mais recomendável é que já haja previsão orçamentária, apresentada anualmente, que inclua tal verba, principalmente diante da sua natureza imprescindível.

De bom alvitre que, diante da sua importância, seja contratado, juntamente com o seguro contra “incêndio”, coberturas complementares, tais como aquelas que cobrem eventuais danos causados por queda de raio(s), explosões, danos elétricos, impacto de veículos, queda de aeronaves, desabamentos, vendavais, inundação etc.

Por ser obrigatória essa modalidade de seguro, não há necessidade de sua aprovação assemblear, não obstante seja de bom alvitre que se dê ciência dos atos praticados pela administração (síndico, geralmente).

Outras várias modalidades de seguros (cláusulas complementares) podem ser contratadas, mas vamos focar tão somente a base do seguro contra incêndio, pois a presente matéria tem fim meramente informativo e, se houver necessidade ou interesse, outras informações poderão ser prestadas aqui mesmo no nosso blog www.condominiodofuturo.com.

Agora vamos focar o seguro individual, o qual, para condomínios residenciais, costumeiramente atendem aos propósitos e interesses elencados abaixo. Vejamos.

Essa modalidade de seguro é feita por intermédio de um contrato através do qual a seguradora garante ao segurado proteção contra eventuais prejuízos oriundos de determinado(s) evento(s) e/ou risco(s).

Não pretendemos nos alongar demais com a quantidade de modalidades, cláusulas e inserções de “complementos”, mas destacamos os principais abaixo considerados.

Temos a cobertura compreensiva, por exemplo, que, no âmbito residencial, é destinada a casas ou unidades autônomas (em condomínios edilícios e/ou horizontais), habituais ou de veraneio. Geralmente cobre riscos de incêndio, muito embora possa (e até deva) ser contratado com outras coberturas complementares.

Contratação: a importância segurada é livremente estipulada pelo próprio segurado, para cada uma das coberturas contratadas, representando o limite máximo de responsabilidade que a seguradora deverá pagar (indenização). Algumas seguradoras dividem a importância segurada contratada em duas parcelas: uma para cobrir danos do prédio segurado e outra para cobrir danos do conteúdo do prédio (previamente descrito na proposta/apólice). Prédio não é o “condomínio” propriamente considerado, mas sim a construção, que pode ser uma unidade autônoma em condomínio ou uma casa. Para cada uma das coberturas contratadas, deverá ser especificada a forma de contratação da importância segurada.

Existem três formas básicas de contratação do limite máximo de indenização:

1)      Cobertura a risco total: a importância segurada deverá ser igual ao valor em risco (valor do bem segurado). Caso tal regra não seja cumprida o segurado arcará com a diferença, através do rateio percentual entre ele e a seguradora, salvo na hipótese de perda total, quando a indenização será igual a 100% da importância segurada.

2)      Cobertura a primeiro risco absoluto: é aquela em que a seguradora responde integralmente pelos prejuízos até o montante do limite máximo de indenização, não se aplicando o rateio.

3)      Cobertura a primeiro risco relativo: o segurado declara qual o valor em risco do bem. Se o valor de risco (valor atual), em caso de sinistro, for superior ao valor declarado pelo segurado, a indenização será reduzida na proporção da diferença entre o prêmio pago e aquele que seria efetivamente devido.

Franquia – neste tipo de seguro pode ser:

a)      simples: o segurado arcará integralmente com os sinistros onde o valor da indenização for menor ou igual a franquia. Já no caso de ultrapassar o valor da franquia estabelecida em contrato, a seguradora deverá indenizar o valor total do prejuízo limitado à importância segurada, sem qualquer participação do segurado.

b)      dedutível: o segurado também arcará integralmente com os sinistros onde o valor da indenização for menor ou igual a franquia. No caso de ultrapassá-la a seguradora indenizará o valor do prejuízo deduzido do valor da franquia, limitado à importância segurada estipulada na apólice.

Vigência: o início da cobertura será a data indicada na proposta. Na ausência desta, vale a data do recebimento da proposta pela seguradora. Nada impede, entretanto, que sejam contratados seguros com prazos inferiores ou superiores a um ano.

Cobertura – pode ser:

a)      principal: cobre danos causados por incêndios, queda de raios e explosão causada por gás empregado no uso doméstico e suas consequências, tais como desmoronamento, impossibilidade de proteção ou remoção de salvados, despesas com combate ao fogo, salvamento e desentulho do local.

b)      especial ou acessória: normalmente as seguradoras disponibilizam para o mercado cobertura contra alagamento, quebra de vidros, espelhos e mármores, roubo e furto de bens, responsabilidade civil familiar e fidelidade de empregados.

Pagamento do prêmio: nos seguros pagos em parcela única, qualquer indenização somente será devida depois que o pagamento do prêmio houver sido realizado pelo segurado. O não pagamento do prêmio, nas apólices com pagamento único, ou o não pagamento da primeira parcela, nos casos das apólices com prêmio parcelado, implicará no cancelamento automático do contrato.

Indenização: na ocorrência de qualquer evento garantido na apólice, o segurado imediatamente deverá comunicar à seguradora, através de aviso de sinistro, apresentando o pedido de indenização. Após o segurado apresentar toda documentação, a seguradora tem o prazo de 30 dias para pagar a indenização, contados a partir do cumprimento de todas as exigências contratuais por parte do segurado.

IMPORTANTE RESSALTAR que…

1)      O tipo de construção e o uso que é dado ao imóvel definem a contratação.

2)      A grande maioria das empresas não emite apólice se o imóvel for de madeira ou revestido por outro material que incendeie facilmente.

3)      O tamanho do terreno e a quantidade de cômodos não influenciam no prêmio, mas a instalação de sistemas de segurança, imóveis em condomínio fechado podem significar descontos.

4)      O valor do prêmio será influenciado pela localização do imóvel, as coberturas contratadas, o tipo de construção, o tipo de uso do imóvel (residência ou veraneio) e a importância segurada.

Portanto, Srs., jamais deixem, principalmente na condição de proprietários locadores, de exigir contratualmente dos ocupantes do seu imóvel, a qualquer título que seja a ocupação, destacadamente para locações, um bom contrato de seguro contra incêndio, danos elétricos, subtração de bens (se o imóvel for cedido e/ou locado de forma mobiliada), mesmo que sejam ocupantes e/ou locatários em condomínios horizontais e/ou edilícios. Desta forma, muitos problemas indesejáveis poderão ser evitados e, se ocorrerem, sanados com muito mais segurança e conforto.

Se desejar saber mais ou mesmo acrescentar observações, deixe seu comentário que, tão logo possível, responderemos ou incluiremos na matéria ora publicada.

Atenciosamente,

Clódson Fittipaldi.

Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos. Conselheiro Consultivo (2008/2009), Consultor Jurídico (2009/2010), síndico eleito (2011/2012) e Conselheiro Consultivo (2013/2014) no Condomínio Mundo Apto Barra Funda (SP), composto por 3 torres e 324 unidades, com mais de 1.100 moradores e 20 funcionários. Consultoria, implantação de sistemas (Conectcon e Spontania) com validação jurídica e oficial e/ou similares. Palestrante pelo Blog www.CondominioDoFuturo.com e Instituto Pró-Síndico, bem como Instrutor de Cursos na esfera condominial neste último (Pró-Síndico). Promove destacadamente a PALESTRA “SEGURANÇA DIGITAL E PESSOAL” tanto para escolas como para condomínios. Caso seja assunto absolutamente sigiloso e urgente, os e-mails fittipaldi-c@uol.com.br e sindico.cf@condominiodofuturo.com estão à disposição (v. CONSULTORIA em “Consultor Fittipaldi”), bem como o celular (11) 99880-6666 pode ser acionado, mas somente para hipóteses sigilosas (contratação remunerada). Linkedin: http://www.linkedin.com/in/fittipaldicf e Twitter: @ClodsonFitti.

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20 comentários

  1. Bom dia, Dr. Clódson!

    Fiz uma prova recentemente e em uma das alternativa afirmava: “É obrigatório o seguro da unidade autônoma contra incêndio ou destruição, total ou parcial.”

    É sabido que conforme disposto no art. 1.346 CC: É obrigatório o seguro de TODA a edificação…”, no entanto como a afirmação anterior não menciona a expressão “somente” a torna correta, pois no meu entendimento cada responsável pela sua unidade autônoma deve pagar o seguro.

    Desde já obrigada!

    • Boa noite, Kel!

      De forma bastante sucinta, vou lhe responder que o SEGURO OBRIGATÓRIO DA EDIFICAÇÃO é, de fato e na acepção literária da palavra, obrigatório, sendo inclusive de caráter ordinária a referida despesa a ser rateada no valor condominial que vem previsto no orçamento anual.

      Entrementes, a obrigação é do condomínio, do síndico, mas não de cada unidade em particular, muito embora todos concorram para o pagamento fracionado em suas cotas condominiais respectivas. Já a unidade autônoma não é obrigada por lei a ter ou manter seguro, uma vez que para ela (unidade autônoma) o seguro é facultativo e não obrigatório.

      A obrigação de cada unidade em particular no rateio do seguro obrigatório da edificação não se confunde com o seguro obrigatório quanto à unidade em particular. São situações absolutamente distintas.

      Espero que tenha me feito entender, pois enfatizo que o seguro não é obrigatório para a unidade autônoma, muito embora esteja ela (cada uma delas) obrigada a concorrer para com o pagamento do seguro obrigatório da totalidade apenas em sua fração ideal. A expressão “é obrigatório o seguro da unidade autônoma…” deixa claro que o indagador quis referir-se tão somente à unidade autônoma e não ao responsável pela unidade autônoma quanto ao seguro da totalidade (fração ideal que a unidade autônoma deve pagar relativamente a essa sua obrigação pecuniária inclusa em despesa de cota condominial de caráter ordinário).

      Agradecemos seu interesse em trocar informações por intermédio do Blog Condomínio do Futuro e, se algo restou porventura não esclarecido, dentro do possível e das nossas limitações, estaremos sempre à disposição.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

      • Boa Noite ! :)

        Na hora de marcar fiquei em dúvida entre o gabarito que a banca considera correto e entre essa do seguro obrigatório, mas aí na hora de passar o gabarito lembrei que sempre pago o seguro contra incêndio. (isso que dá pensar demais).

        Só o senhor para me fazer compreender. Muito obrigada!!

        Fiquei triste porque não poderei entrar com recurso, mas feliz porque nunca mais irei errar. rsrs

        Sua página já faz parte dos meus favoritos.

        Mais uma vez obrigada!

        Kel.

        • Bom dia, Kel!

          Sempre é muito bom pensar. Não há vergonha alguma em, por vezes, confundirmos uma resposta com outra entre o certo e o quase certo. Já aconteceu comigo e pode acontecer novamente. É assim que ainda tento aprender algo em minha vida e é assim que que o quanto nada sei.

          E vou tomar a liberdade de lhe dizer algo (mas não revele a ninguém ;)…) Se seu coração pede que recorra, apresente seu recurso, mesmo imaginando que esteja com pouca possibilidade de êxito. Se vai militar no Direito, jamais desista. Sustente uma “tese impossível”, mas vá em frente. Um “não” você já tem. O que pode acontecer é continuar com um não ou obter um sim. Digo isso para que jamais perca o incentivo na vida. Isso chama-se estímulo…

          Eu em particular fico muito agradecido pelo fato da página http://www.condominiodofuturo.com fazer parte dos seus favoritos. A equipe toda agradece.

          Boas festas e sempre que desejar “apareça”.

          Atenciosamente,

          Fittipaldi.

  2. Parabéns pela clara e didática distinção!

    Para o proprietário locador, sem dúvida, é diligente estipular em contrato a obrigação do pagamento do seguro individual pelo locatário de forma a contemplar não só a estrutura como outros eventuais danos. Mas considerando-se que “uma parte” do seguro do condomínio também contemple parte estrutural da unidade autônoma, há algum óbice na exigência deste seguro da unidade autônoma em detrimento do seguro exigido por lei do condomínio? Ou seja, o fato de existir nestes casos conteúdo segurado duas vezes, gera algum óbice, ou aplica-se regra geral dos seguros onde em caso de sinistro e dois seguros sobre o mesmo bem, considera-se proporcional o pagamento entre as seguradoras desde que limitado ao prejuízo sofrido pelo segurado?

    Obrigado;

    Ricardo

    • Agradecemos sua participação, Sr. Ricardo!
      Mas um seguro é absolutamente distinto do outro. Um é obrigatório e praticamente “coletivo” em termos de obrigação de rateio (proporcional).
      O outro é opcional e pode sim, via contrato, se exigido por parte do locador para garantir eventuais danos decorrentes de variadas modalidades contratadas por cláusulas especiais.
      Não há que se falar ou cogitar em pagamento proporcional em modalidades diferentes, pois um visa tão somente a reconstrução da edificação como um todo ou recuperação da mesma em algumas hipóteses de sinistros especificados, ou seja, no obrigatório exigido por lei.
      No outro (particular), afora o possível “acúmulo” em termos de reconstrução individual se não houver a destruição total, mas somente individual, podem ser contratadas outras modalidades, tais como danos elétricos etc.
      De forma extremamente resumida, o caminho é esse, ou seja, são modalidades e contratações distintas e pode haver no contrato de locação a estipulação de um seguro apartado para a cobertura de danos diversos. Numa “casa”, por exemplo, pode haver cobertura até para impacto de veículos, vendaval etc.
      Atenciosamente,
      Fittipaldi.

  3. Bom dia! Dr. Fittipaldi.

    Olha eu aqui novamente. o/

    Entrei só para agradecer o incentivo em relação ao recurso. Não fiz o recurso em relação a questão que pedi esclarecimentos alguns meses atrás neste site, pois pela sua explicação não só aprendi o certo, como não erro mais em relação ao assunto abordado. No entanto, entrei com recurso em 4 questões e para meu alívio consideraram 3 e assim consegui nota suficiente para passar dentro das 6 vagas na comarca escolhida. Estava cansada de tanta leitura e mais ainda ter que argumentar os erros das questões em forma de recurso para uma “banca” organizadora que fica meses elaborando “meia dúzia” de questões. Daí fui motivada por suas palavras: “apresente seu recurso, mesmo imaginando que esteja com pouca possibilidade de êxito. Se vai militar no Direito, jamais desista.”. Então, resolvi não desistir e analisei outras questões com possibilidades de recurso. Deu certoooooo! Amém! rsrs

    Mais uma vez, obrigada! ;)

    • Bom dia, Kel!

      Fico muito contente com sua notícia. Nada tem a me agradecer. Tem, para consigo mesma, um compromisso: faça o mesmo por alguém que porventura um dia passe por situação semelhante. Se puder ser “luz” quando alguém tiver temporariamente no “escuro”, seja.

      Agora que tem seu caminho pela frente, vai uma dica que meu saudoso pai deixou para mim desde 1993. Ele chamava de “operação PODER”.

      “PODER”…

      Prioridades: estabeleça-as;
      Organização: sem ela, não há objetivo que se alcance;
      Disciplina: regras basilares diárias para atingir metas;
      Estímulos: ter “um” para alcançar o objetivo maior;
      Reflexão: analise periodicamente suas “realizações”…

      Em singela homenagem a ele, postei essa regra incentivadora em http://www.facebook.com/photo.php?fbid=410140615700853&set=a.389303241117924.81302.389300444451537&type=1&theater.

      E não esqueça: desistir JAMAIS!

      E sou eu que agradeço seu retorno para contar tão grata notícia. Que DEUS lhe ilumine ainda mais os caminhos.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  4. Dr. Fittipaldi, boa tarde !

    Considerando que o seguro de um condomínio abrange além das partes comuns todas a unidades autônomas privativas, á válido apresentar a uma imobiliária a apólice do seguro do condomínio
    para atender exigência de seguro incêndio de um apartamento alugado ?

    • Resposta Automática.
      Prezado (a);

      Fico muito feliz pelo grande número de comentários e perguntas que recebo pelo site. Mas infelizmente não estou conseguindo responder a todos, então, disponibilizo aqui alguns canais que também irão atendê-lo (a) prontamente.

      Caso tenha interesse em consultoria, por favor, entre em contato através dos e-mails:
      juridico6@karpat.adv.br – Dra. Débora Batista
      juridico9@karpat.adv.br – Dra. Deborah Axelrud

      Ou pelo telefone: (11) 3892-6035.

      Se o seu interesse for apenas para o esclarecimento de dúvidas, peço que direcione as suas perguntas para os sites: http://www.universocondominio.com.br, no programa Fale com o Especialista ou http://www.sindiconet.com.br, na coluna Pergunte ao Especialista.

      Muito obrigado pelo contato!

  5. Boa tarde!
    Gostaria de um esclarecimento:
    O meu condominio desde o mes de abril deste ano vem nos avisando o seguinte: seguro de sua unidade esta embutido no valor do seu condominio, caso nao queira aderir favor deduzir o valor X se sua cota condominial. Esta pratica eh legal?
    Obs: nao se trata do seguro obrigatorio e sim refere-se ao seguro individual para cada unidade.
    Aguardo seus esclarecimentos, desde ja agradeco pela sua atencao. Abs Rose Chagas.

    • Resposta Automática.
      Prezado (a);

      Fico muito feliz pelo grande número de comentários e perguntas que recebo pelo site. Mas infelizmente não estou conseguindo responder a todos, então, disponibilizo aqui alguns canais que também irão atendê-lo (a) prontamente.

      Caso tenha interesse em consultoria, por favor, entre em contato através dos e-mails:
      juridico6@karpat.adv.br – Dra. Débora Batista
      juridico9@karpat.adv.br – Dra. Deborah Axelrud

      Ou pelo telefone: (11) 3095-6000.

      Se o seu interesse for apenas para o esclarecimento de dúvidas, peço que direcione as suas perguntas para os sites: http://www.universocondominio.com.br, no programa Fale com o Especialista ou http://www.sindiconet.com.br, na coluna Pergunte ao Especialista.

      Muito obrigado pelo contato

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