Roteiro sucinto para solicitar providências do síndico e/ou administradora quando da existência de problemas críticos

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Recebi, na data de hoje, uma pergunta e entendo interessante deixar um roteiro simples a ser seguido como base por algumas pessoas que, por vezes, se encontram em situações similares e não sabem por onde iniciar a solução se seus problemas.

Pois bem, o caso versava sobre um vazamento no quarto de uma unidade autônoma, sendo que os reclamos da condômina eram ouvidos pelo síndico (que por vezes, de fato, não pode fazer muito), mas solução não era apresentada e situações como essa não merecem e não podem ficar “paralisadas”. Vejamos, então, quais os procedimentos basilares que podemos adotar, restando claro que não são os únicos. Servem, como dito, como base.

Primeiramente, devemos obter fotos do local do (neste exemplo) vazamento, com o máximo de detalhes do mesmo e situação física, inclusive identificadora da unidade condominial (ou mesmo que não seja condominial). Todos os documentos devem ser guardados numa pasta. Digitais ou não, devem ser arquivados.

Procedimentos seguintes:

1)      Envie uma NOTIFICAÇÃO extrajudicial, com fotos e relatório detalhado da ocorrência para o seu síndico e para a administradora do seu condomínio (se houver), solicitando comparecimento em sua unidade para providências urgentes, preferencialmente com o acompanhamento de um profissional técnico na área (por exemplo, engenheiro), se necessário.

2)      Solicite, também pela via escrita e com comprovação (na mesma notificação), providências complementares do seu síndico e/ou administradora perante seu “vizinho”, isso na hipótese de ser constatado que o problema vem da unidade dele (do seu vizinho). Essa intermediação amigável pode ser feita pelo seu condomínio, representado na pessoa do seu síndico ou na de quem ele indique ou, ainda, por sua administradora, se apta a tanto.

3)      Na notificação (geralmente enviada por Cartório de RTD), que igualmente pode ser feita por Telegrama com cópia e A.R. ou protocolada junto ao seu síndico e administradora com cópia para o(a) notificante, procure enviar (se existir essa possibilidade) também por e-mail (artigo 225 do Código Civil Brasileiro), devendo uma (física) e outra (eletrônica) ser fundamentadas nos termos do artigo 867 do Código de Processo Civil, concedido um prazo máximo de 15 (quinze) dias corridos para a adoção de medidas e solução do problema.

4)      Se nos 15 dias corridos e contados do recebimento da notificação não houver solução, o(a) notificante poderá fazer 3 (três) orçamentos, igualmente apresentar ao seu síndico e administradora nova notificação, bem como incluir o(a) vizinho(a) supostamente responsável pelo dano, mandar executar os serviços e cobrar (com base no menor dos 3 orçamentos) de quem for constatado como efetivo responsável (essa é a última medida para o caso de não atendimento da primeira).

5)      Se não houver atendimento à primeira e nem à segunda, o(a) notificante, lamentavelmente, deverá socorrer-se da via judicial para compelir o(a) responsável a arcar com seus prejuízos. Nesta hipótese, orientamos a buscar auxílio de um profissional habilitado (escritório de advocacia ou advogado).

A equipe do Blog tem profissionais credenciados, mas o atendimento somente poderia ocorrer por intermédio de CONSULTORIA (em http://condominiodofuturo.com/consultoria/).

Acredito que as considerações acima sucintamente alinhavadas possam auxiliar ao menos para um começo que trilhe para um caminho a encontrar uma possibilidade de sucesso no intento. Caso haja necessidade, estaremos à disposição para, dentro das nossas limitações, colaborar se e no que possível.

Se houver qualquer ação ou OMISSÃO por parte do(s) seu(ua) síndico(a) e que seja passível de adoção de qualquer medida, esclarecimento etc., a notificação poderá ser adaptada para ele(a), com cópia para a administradora, sendo utilizável a notificação para outros casos, inclusive em face da administradora também com cópia para o síndico. Contudo, geralmente é ao SÍNDICO que são endereçadas as “reclamações”, sugestões e solicitações em geral, pois é a figura do síndico que representa o condomínio.

Comentários serão respondidos, mas dúvidas (perguntas de qualquer natureza) somente mediante CONSULTORIA (v. razões em Ética e Créditos). Portanto, havendo dúvida ou mesmo se tiver algum problema relacionado a qualquer assunto inerente ao conteúdo do Blog para ser solucionado, o Condomínio do Futuro coloca à disposição sua CONSULTORIA (v. ao lado direito da página ou clique sobre a palavra CONSULTORIA retro destacada).

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Atenciosamente,

Fittipaldi – www.condominiodofuturo.com e noticias.band.uol.com.br/blogs

Facebook: http://www.facebook.com/CONDOMINIODOFUTURO

Twitter: @ClodsonFitti

Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos. Conselheiro Consultivo (2008/2009), Consultor Jurídico (2009/2010), síndico eleito (2011/2012) e Conselheiro Consultivo (2013/2014) no Condomínio Mundo Apto Barra Funda (SP), composto por 3 torres e 324 unidades, com mais de 1.100 moradores e 20 funcionários. Consultoria, implantação de sistemas (Conectcon e Spontania) com validação jurídica e oficial e/ou similares. Palestrante pelo Blog www.CondominioDoFuturo.com e Instituto Pró-Síndico, bem como Instrutor de Cursos na esfera condominial neste último (Pró-Síndico). Promove destacadamente a PALESTRA “SEGURANÇA DIGITAL E PESSOAL” tanto para escolas como para condomínios. Caso seja assunto absolutamente sigiloso e urgente, os e-mails fittipaldi-c@uol.com.br e sindico.cf@condominiodofuturo.com estão à disposição (v. CONSULTORIA em “Consultor Fittipaldi”), bem como o celular (11) 99880-6666 pode ser acionado, mas somente para hipóteses sigilosas (contratação remunerada). Linkedin: http://www.linkedin.com/in/fittipaldicf e Twitter: @ClodsonFitti.

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49 comentários

  1. Se o problema for entre as unidades autonomas, nao envolvendo areas comuns, tais como colunas de agua limpa e esgoto, nao entendo por que o sindico e/ou administradora devem ser envolvidos. O que pensa sobre isso?

    • Bom dia Dra. Juliana!
      Satisfação em receber sua participação aqui.
      Não se trata de uma questão de ser entre unidades autônomas, mas sim de existir qualquer (todo e qualquer tipo) problema em um condomínio. Isso sempre num primeiro momento.
      Desta forma, a fim de ser evitado todo e qualquer tido de dano e risco, mesmo entre “particulares”, deve o síndico (nem sempre o síndico e a administradora) ser avisado acerca do problema, isso para que tente agir como uma espécie de intermediador ou mesmo “repressor” (aplicando, se o caso, advertência e/ou multa).
      Afora essa rápida consideração, a unidade particular que estiver sentindo-se “lesada” demonstra, quando pouco, uma tentativa formal e amigável de haver adotado uma providência administrativa interna, agindo com bom senso, dentro das lei, convenção, regimento, usos e costumes etc.
      Esse roteiro é sugestivo, mas o síndido seria, ao menos em tese primária, uma espécie de “padre” ou “conciliador” e a administradora (comumente existente) também recebe o registro e tem a obrigação de mantê-lo arquivado e, na conformidade do que dito, esse é um princípio a ser seguido, não como obrigatório, mas sim como preambular ou até mesmo preparatório de atos posteriores quando inevitáveis.
      Mais uma vez agradecemos sua participação e sempre à disposição para aprendermos com as perguntas e trocas de ideias.
      Atenciosamente,
      Clódson Fittipaldi.

  2. Boa noite!
    Meu condominio é administrado por sindico profissional e administradora, acontece que recentemente foi feita obra na fachada para fixação das pedras de granito que estivam soltas. 7no total. foi feita assembleia para escolha da firma e orçamento, ao todo somos 10 condôminos compareceram apenas 2 que decidiram também pela colocação de caixas de proteção de ar condicionado. não foi aprovado nenhum modelo para padronização e estes moradores padronizaram um modelo de caixa que está prejudicando o desempenho de alguns aparelhos de ar condicionado e o meu é um deles. Solicitei a visita de um técnico em refrigeração que constatou que meu ar não tinha defeito e que o problema dele era a caixa de proteção que não deixava o ar circular. me aconselhou a não usar o ar, sob risco de queima do compressor. Fiz reclamação no livro de ocorrências do condomínio, mas se passararam 15 dias e nada, estou passando por desconforto intenso com esta onda de calor. Pergunto posso solicitar que sejam retiradas as caixas com urgência. Sou obrigada a continuar pagando taxa extra para a confecção destas caixas? Isto constitui alteração de fachada? Não seria necessário aprovação de no mínimo 2/3 dos condôminos. O síndico e a administradora deveriam indenizar ao condomínio o valor pago por erro do síndico? agraceço se puder responder as minhas dúvidas.

    • Bom dia, Sra. Claudia!

      Terei que ser por deveras sucinto na resposta, mas estou certo de que a Sra. entenderá. Não posso ser “prolixo” ou estender-me, pois há conotação jurídica neste caso em particular e não posso ir além do que vou.

      Para alteração de fachada, somente atendendo o que determina a convenção e, acima dela, a LEI. Quórum também deve ser respeitado, sob consequência de nulidade ou “anulabilidade”.

      Se a colocação de “ar condicionado” caracteriza alteração de fachada e isso deve ser criteriosamente analisado, há irregularidades praticadas. O livro de ocorrências não lhe gera um “protocolo”. Procure, além do que já fez, seguir o roteiro que é sugerido aqui mesmo na matéria que a Sra. postou seu comentário. Não posso “fazer” a notificação para a Sra., mas o seu próprio relato é muito claro e basta ser “encaixado” de forma ordenada e “enxuta” no roteiro. Melhor seria (e é) procurar um técnico para isso (escritório de advocacia ou advogado), mas essa é uma decisão da Sra.

      O pagamento, “ad cautelam”, poderia, em tese, ser discutido, mas há uma ação própria para que se pague em juízo enquanto o direito é discutido, se essa fosse ou vier a ser a hipótese. E, conforme disse inicialmente, não posso ir além.

      Não sei qual o contrato que a administradora tem para com seu condomínio, mas quem responde pelos atos perante o condomínio é o síndico e não a administradora, isso via de regra e pelo que determina a Lei.

      Se houve “erro”, a indicação do caminho está apontada no parágrafo anterior. Mas toda cautela é pouca. Devem ser analisados todos os detalhes, atendimento ao que determinam a convenção, legislação etc. para depois ser adotada alguma medida, preferencialmente amigável e, em última análise, judicialmente.

      Espero que o Condomínio do Futuro tenha contribuído dentro das limitações que somos por ética obrigados a atender, mas gostaríamos de ser comunicados a respeito do andamento e desfecho do caso, uma vez que é uma ocorrência interessante e merecedora de atenção.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

      • Sr. Fittipaldi , só para esclarecer, a administradora fez um contrato com o condomínio de gestão total, administra e coloca o síndico profissional. não se trata de colocação de ar condicionado, pois este já estava previsto na construção do prédio, há lugar próprio para os mesmos, o que não sei se caracteriza alteração de fachada é justamente a colocação de caixas de alumínio para a proteção dos mesmos. estas não existiam.
        Agradeço vossa atenção e o condomínio do futuro certamente será informado do desfecho do caso.
        Cláudia

        • Bom dia, Sra. Claudia!

          Repito: se não houver cláusula específica de responsabilidade direta da administradora (que poderia até ser “solidária”), esta (a responsabilidade) é, por lei, do síndico, mas também enfatizo que todo e qualquer caso deve ser analisado criteriosamente, isso na hipótese de se pretender qualquer responsabilização, ainda que por colocação inadequada de “aparelhos”, adaptadores, “caixas” protetoras de ar condicionado etc.

          E, para não haver alteração de fachada, sabemos que a orientação é no sentido de que, de fato, todas as “caixa de proteção” sigam um padrão e sejam colocadas em todas as unidades. Fachada, bem sabemos, é a uniformidade do todo, a harmonia, o conjunto do “visual” que mantém essa harmonia estética, visual, de arquitetura, engenharia etc.

          Somos nós que agradecemos.

          Atenciosamente,

          Fittipaldi.

  3. Sr.Fittipaldi, bom dia.
    Tenho 3 perguntas pois o condomínio onde moro é farto de problemas.
    1- O síndico anterior renunciou mas durante sua gestão retirou o jardim na área comum na frente do prédio por cimento grosso(ficou horrível e anti ecológico), não consta votação em ata e sei que a lei(C.Civil) proibe alterar fachadas.
    Já que ele renunciou e eu o notifiquei extra-judicialmente via cartório/oficial de justiça para a imediata restauração, ele é o único responsável?

    2- O síndico anterior comprou 1 apartamento térreo a 2 anos onde já havia um acréscimo na área privativa. Após autuado, consta no relatório de vistoria da prefeitura mostrando que ele modificou o habite-se, baixa de construção, quebrou art.8 do código de obras da cidade e nem apresentou projeto para este acréscimo. Ainda consta que ele não assinou o termo de compromisso de regularizar o acréscimo no apto, tenho o pedido da advogada da prefeitura pedindo a convenção de condominio(que não consta o acréscimo) e a aprovação por unanimidade dos condominos para o acrécimo(não existe tal documento). O que se pode fazer se alguns dos condominos não concordam com o acréscimo e não darão documentos assinados?

    3- Após a renúncia do síndico anterior existem ‘síndicos provisórios’, cada mes há um ‘novo’ e nenhum é permanente(por 1 ou 2 anos conforme convenção e código civil). Sei que é ilegal mas podem ter 3 síndicos ao mesmo tempo e ainda serem provisórios?

    Agradeço suas respostas antecipadamente!

    • Sr. Jorge, boa noite!

      Conforme já deve ter percebido em várias respostas nossas, não podemos aqui prestar “consultoria”, sendo sua pergunta praticamente objeto de uma, mas irei respeitar os limites que me são impostos por força de contrato e por força do Estatuto da OAB, bem como pelo de Ética e Disciplina da mesma entidade retro referida.

      1) Existem áreas que são de “reserva” obrigatória, imposta por Lei, não podendo ser “impermeabilizadas”. Estejam atentos às posturas públicas, com destaque à municipal. Em São Paulo, por exemplo, há de se preservar a TAXA DE PERMEABILIDADE. Cito, para “estudos”, a LEI Nº 13.885, DE 25 DE AGOSTO DE 2004, que, inclusive, define, em seu artigo 2º, inciso XLI, o que é a taxa de permeabilidade, que é a relação entre a área permeável e que permite a infiltração da água no solo, livre de qualquer edificação ou pavimentação não drenante e a área do lote. Essa área não é “fachada”, mas sim área que pode ter alterado o projeto original, ao que devem consultar o mesmo (projeto), bem como técnicos especializados para darem seus pareceres, ainda que engenheiros, advogados etc. Não posso ir além por intermédio do Blog. O Código Civil também ajuda no caso sob enfoque. Pelo o que o Sr. relatou, parece ser ele (o síndico) o único responsável sim e, se constatada a irregularidade, deve recompor, às suas expensas, o estado original do que fez de forma supostamente irregular.

      2) Recomendo a notificação com concessão de prazo para a recomposição imediata ou, se houver recusa ou não atendimento, a procura por um profissional (escritório de advocacia ou advogado), pois é caso de ação específica contra o descumpridor de obrigações. Há muito mais para ser considerado, mas devo limitar-me pelas razões inicialmente expostas e vou apenas transcrever parte do que dizem os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil Brasileiro, o que também pode auxiliar em sua questão:

      Art. 1.336. São deveres do condômino:

      II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
      III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
      IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

      § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

      Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

      Acredito que o Sr. tenha entendido o que podem fazer os condôminos que não concordam, isso após adotadas as medidas inicialmente recomendadas a título de mera orientação.

      3) Não me é conhecida e não concordaria eu com a “administração conjunta” ou “alternada” entre “síndicos”, mas sim de um único síndico para um condomínio normal, ou seja, até um certo limite de torres, condôminos etc., mas mesmo quando há várias torres, muitos condôminos, funcionários em grande quantidade, também há um síndico e, isso sim, vários subsíndicos, uma boa administradora, conselheiros consultivos, comissões que auxiliam no trabalho do síndico etc. Temos algo escrito em http://www.condominiodofuturo.com/2012/10/06/condominios-com-varias-torres-ha-necessidade-de-varios-sindicos/, http://www.condominiodofuturo.com/sindicos-profissionais-uma-tendencia/ e http://www.condominiodofuturo.com/participacao-e-interacao-dos-condominos-com-a-administracao-condominial/. Recomendo, sinceramente, a leitura, com destaque à última apontada.

      Lamento não poder ir além, ao menos por intermédio do Blog, mas espero ter contribuído para dar-lhe um caminho a ser seguido como orientação. Espero que ajude e gostaria que mantivesse o Condomínio do Futuro a par do desfecho das situações.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  4. Sr. Fittipaldi,
    fiz as perguntas no Blog para obter respostas de um respeitável profissional da área que sempre tem a acrescentar mesmo não podendo ir além por intermédio de um Blog por razões compreensíveis e agradeço a clareza de suas explanações!
    O senhor confirmou e complementou os dados legais dos quais eu já tinha conhecimento onde estou providenciando soluções cabíveis, algumas delas já em execução.

    Só mais uma pergunta para complementar sobre financiamento:
    Como foi possível financiar um apartamento onde não constam as alterações de acréscimos no cartório de registros de imóveis, que alterou o habite-se original, alterou a baixa de construção, quebrou o art. 8 do código de obras da cidade conforme realatório de vistoria da prefeitura, não constam os acréscimos na documentação da construtora no projeto original na prefeitura e enm na planta do prédio?
    Este apto. poderia ter sido financiado legalmente mesmo sendo financiado por um banco?

    • Sr. Jorge, muito agradeço suas considerações e, acima delas, sua compreensão.

      Espero que entenda a quarta resposta que lhe darei aqui. A Caixa, a título de exemplo, assim como outros agentes financeiros quando do financiamento imobiliário, possuem critérios próprios e específicos, inclusive de “avaliação”, ao que de costume é enviado um “perito” ou, se melhor preferir, um “avaliador” que, ao menos em tese, deve proceder às constatações do imóvel, principalmente quando não é adquirido “na planta”.

      Portanto, Sr. Jorge, não vou eu aqui discorrer sobre o possível grau de “amizade” ou de “proximidade” que supostamente pode ter havido entre o proprietário do imóvel e esse “avaliador”, mas muito provavelmente o “vistoriador” (perito ou avaliador) é um dos maiores responsáveis por ir ao local e “atestar” para o agente financeiro ou financiador as condições de regularidade do bem imóvel, pois se as modificações não constam em “papéis”, o agente financiador jamais o saberá se não for constatado “in loco”.

      Igualmente, o Cartório de Registro de Imóveis não tem como saber se houve alteração ou não, pois compete a quem as faz comunicar e providenciar a regularização legal disso tudo. Acredito que o Sr. tenha entendido perfeitamente o que pode ou não ter ocorrido. Agora o que “pegou” foi a constatação da prefeitura, onde o “fio” da meada começa a revelar a quantidade de irregularidades, as quais podem até ser “denunciadas” aos demais “supostamente” interessados. É uma “bola de neve”, mas dependerá do interesse efetivo de todos os envolvidos estarem com os “olhos abertos” ou preferirem manter as “vendas”, isso na remota hipótese de ter ocorrido um despercebimento de “avaliador”, “vistoriador” ou “perito” do agente que financiou o dito imóvel.

      Não vamos além, mas eu modificaria sua pergunta final para: “Esse apartamento poderia ter sido financiado REGULARMENTE mesmo sendo financiado por um banco?” E eu responderia: Pela lei (legalmente), se atendidos os requisitos exigidos internamente e pela legislação reguladora, em tese, sim. Mas agora vem a questão da mudança da pergunta… REGULARMENTE, necessária a constatação do que efetivamente ocorreu no momento da análise dos documentos, onde constam metragens e demais detalhes e no momento da constatação efetiva, obtenção de fotos etc. Aí entra o “vistoriador”, o “perito”, o “avaliador”… A regularidade do todo é que passa a ser a questão. Acredito que o Sr. encontre o restante das respostas que porventura ainda pairem em sua mente.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  5. Caro Sr. Fittipaldi,
    creio que o sr. acertou em cheio sobre a ‘proximidade’ do perito(ou avaliador, ou vistoriador) do banco que creio ser um engenheiro em proceder às constatações do imóvel pois é preciso que toda a documentação esteja correta e de acôrdo com o imóvel senão seria possível comprar um casebre e conseguir financiamento ao valor de um palacete(e vice-versa) e a ‘perícia’ e a constatação de documentos seriam totalmente inúteis, descabidas e sem propósito.

    Mais uma vez agradeço muitíssimo e novamente o sr. confirmou os dados proferidos por outros profissionais da área tão competentes quanto o sr., só que o sr. foi bem mais esclarecedor!
    Muito obrigado e feliz natal para o sr., toda sua família e amigos!

    • Boa noite, Sr. Jorge!

      “Conjecturas”, Sr. Jorge, “conjecturas”…

      Sou eu que agradeço sua participação e informo desde logo que para 2013 o nosso Blog está preparando várias inovações, inclusive uma modesta “rádio” Condomínio do Futuro. Participe e deixe sempre seu comentário, opinião, sugestão de matéria, pois é para vocês que o Condomínio do Futuro existe.

      Tenha ótimas festas, com muita saúde, prosperidade para o Sr., família e amigos, sempre lembrando do nosso DEUS Criador acima de tudo e todos sempre.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  6. Ola boa noite,estou com uns condomínios em atraso no qual o mesmo eram no valor de 115,00 reais o mes passado o condomínio aumentou para 165,00 e o sindico disse que eu vou ter que pagar os condominios em atraso nesse valor e mais os juros e honorários isso procede?

    • Boa noite, Tamara!
      Não conheço o sistema de cobrança do seu condomínio, mas o valor que você deverá pagar é o valor devido na época em que não foi pago, mais as atualizações permitidas por lei e eventuais encargos estipulados na convenção e/ou regimento ou outra forma aprovada em assembleia regular que tratou sobre o tema inadimplência.
      Não há outra forma do seu síndico lhe cobrar. Não pode ele simplesmente dizer que um valor de “115” tranformou-se em “165” só porque o novo valor é “165”.
      Repito que o valor devido é, segundo o que você informa, “115” mais as atualizações e encargos permitidos por lei, convenção e/ou outras determinações legalmente aprovadas pelo seu condomínio. Mas qualquer dúvida além das informações que ora lhe presto, consulte um profissional para dirimir suas dúvidas.
      Atenciosamente,
      Fittipaldi.

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      Prezado (a);

      Fico muito feliz pelo grande número de comentários e perguntas que recebo pelo site. Mas infelizmente não estou conseguindo responder a todos, então, disponibilizo aqui alguns canais que também irão atendê-lo (a) prontamente.

      Caso tenha interesse em consultoria, por favor, entre em contato através dos e-mails:
      juridico6@karpat.adv.br – Dra. Débora Batista
      juridico9@karpat.adv.br – Dra. Deborah Axelrud

      Ou pelo telefone: (11) 3892-6035.

      Se o seu interesse for apenas para o esclarecimento de dúvidas, peço que direcione as suas perguntas para os sites: http://www.universocondominio.com.br, no programa Fale com o Especialista ou http://www.sindiconet.com.br, na coluna Pergunte ao Especialista.

      Muito obrigado pelo contato!

  7. Bom Dia!

    Aluguei um apartamento e o ar condicionado do morador de cima (SUB-SINDICO), não tem a mangueira que drena a água, então a água que cai direto na caixa do ar do meu apartamento causando um barulho que incomoda bastante, falei com o sindico que me mandou falar com o sub-sindico (que é o dono do AP), não tive nenhum retorno, passei e-mail para a imobiliária e para o sindico e nada, fiz a ocorrência no livro e nada, comprei um ar tipo “janela” para amenizar o barulho, no entanto estou refém da situação, uma vez que moro no 16º andar e sou obrigada a ligar o aparelho todas as noites se eu quiser ter uma noite de sono. Fiz videos, tirei fotos, ameacei ir pra justiça e mesmo assim continuo na dependência do dono do AP de cima que teve a ousadia de me dizer que não ia mexer no papel de parede do quarto dele!!!
    Estou estressada, aborrecida, insatisfeita e me sentindo desrespeitada, o que posso fazer???

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  8. Sr. Fittipaldi,
    No condomínio onde moro há um bosque já liberado pela construtora há mais de 6 meses, porém não liberado pelo síndico. A liberação não foi realizada, pois, no projeto do Bosque há um espaço pet (Pet play) e alguns condôminos (que participam do conselho do condomínio) receiam que o espaço se torne W.C. dos animais. O síndico não apresenta nem uma data para liberação desse espaço, ficando todas vez que questionando, postergando prazos. O síndico pode manter o espaço fechado por tanto tempo? O espaço pet consta no memorial descritivo da obra e minha compra se deu principalmente por esse espaço pois tenho dois cachorros e a intenção era passear com eles dentro do condomínio. O que posso fazer para esse espaço seja liberado?
    Obrigada.

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      Muito obrigado pelo contato!

  9. Olá,
    Moro a quase 6 meses em um apto com meu irmão e meu cachorro de porte pequeno. Desde que me mudei , certifico que ele não venha a latir a ponto de incomodar os vizinhos, ele não late a noite, mas recentemente ocorreu na semana passada uma visita inesperada e meu cachorro se sentiu ameaçado pela visita e latiu algumas vezes mas logo foi contido, isso as 19:30, sendo que no regimento não fala sobre animais, apenas que não deve haver barulhos incomodantes a partir das 22:00. Nesta semana a sindica encontrou com meu irmão e deixou claro que era para nós retirarmos o cachorro do prédio caso contrário , ela tomaria uma medida drástica, alegando que ele latiu e late principalmente a noite e a incomodou e os vizinhos, mas essa afirmação não confere , pois não trabalho ainda então passo a maior parte do tempo em casa e não saio a noite, certifico sempre que ele não late e incomode os vizinhos. Como evitar que algo seja feito injustamente?

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      Fico muito feliz pelo grande número de comentários e perguntas que recebo pelo site. Mas infelizmente não estou conseguindo responder a todos, então, disponibilizo aqui alguns canais que também irão atendê-lo (a) prontamente.

      Caso tenha interesse em consultoria, por favor, entre em contato através dos e-mails:
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      Ou pelo telefone: (11) 3892-6035.

      Se o seu interesse for apenas para o esclarecimento de dúvidas, peço que direcione as suas perguntas para os sites: http://www.universocondominio.com.br, no programa Fale com o Especialista ou http://www.sindiconet.com.br, na coluna Pergunte ao Especialista.

      Muito obrigado pelo contato!

  10. Boa noite! Moro em um condomínio fechado em Campina Grande- PB.
    O condomínio disponhe de 470 casas . Como moro no último lote ficando distante da portaria cerca de 700m e como a ronda só é feita até às 11:00hs. Gostaria que o Senhor me ajudasse de como posso fazer uma carta para ser enviada aaa sindicaa pedido para que seja construída uma guarita e que também posssa colocar um vigia durante a noite na mesma. Obrigado pela atenção!

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  11. Gostaria se pudessem me enviar um modelo de carta a administração com relação a um problema na suíte com goteiras em cima do vaso sanitário e o gesso já aberto com novos estofamentos por causa das infiltrações. Cuniquei o condômino e a Síndica e até agora nenhuma providência. Obrigada.

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  12. olá, estou com um problema parecido no meu condomínio. Moro no terceiro andar e sempre que chove meu teto fica com goteiras e cada vez mais manchado, moro a 4 anos aqui é sempre que reclamo com o sindico nunca é resolvido o problema. Como devo proceder? Fico no prejuízo? Obrigada

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  13. Moro de aluguel no primeiro andar de um prédio, onde o portão de acesso a garagem fica em frente a janela do meu quarto, o motor do portão esta apresentando um barulho insuportável me prejudicando o sono tendo que tomar medicação para dormir, ja realizei diversas reclamações ao sindico e o mesmo se nega dar a manutenção devido o
    portão ainda esta funcionando, prefere que ele pare de funcionar totalmente. Qual medida devo tomar?

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  14. Olá, Dr. Fittipaldi.

    Estou tendo alguns problemas no condomínio que resido e o síndico não quis receber minha notificação formal alegando desconhecer o prazo mencionado no item 4 de sua publicação de 15 dias corridos.

    Por isso, gostaria que me informasse qual a Lei/artigo que determina tal prazo para que possa notifica-lo novamente com o anexo da lei, para que assim não haja mais desculpas.

    Grato,

    Alan Coelho

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  15. Dr Rodrigo, boa tard

    O caso, sindico cobra por uso do salao de festa o valor de 30% (180,00)do valor do condominio R$600,00, e de alguns condominos, como sub sindico ou alguem do conselho usa o salao varias vezes ao ano e nao sao cobrados, que medida adotar, quanto ao valor abusivo, outra por nao cobrar de alguns, sob alegação que o uso de dá para rezar, 4ou 5 x ao ano, com pessoas de fora do condominio, nao sao moradores.
    aguardo a orientação do colega
    Regina machado

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  16. Edneia Regina de Oliveira 2 de julho de 2017 at 23:13 - Responder

    Quando o Restaurante esta enclavado em um Condomínio Residencial, utiliza a mesma saída de esgoto e apresenta problemas de entupimento de esgoto devido a passagem de gordura, quem paga a obra?
    Acontece que foi cobrado todo o serviço do Condomínio sem apresentar qualquer laudo técnico.
    Na convenção cita lojas ao redor da parte térrea do Condomínio e não Restaurantes.
    Como devemos proceder para pedir esclarecimentos do Síndico que é diretor da Administradora.

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  17. Edneia Regina de Oliveira 2 de julho de 2017 at 23:30 - Responder

    Uma condômina entrou com processo por ser citada em balancete mensal. Por erro da Administradora e também do Síndico, ambos do Condomínio.
    Peço esclarecimento: Por que é descontado dos condôminos a indenização, as custas e os honorários advocatícios.
    É possível entrar com Ação no mesmo Juízo?

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