NUA PROPRIEDADE – compra e venda – dicas e cautelas

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Bom dia, Srs. parceiros e leitores!

Na data de ontem, entre conhecidos e amigos, até mesmo parceiros profissionais perante a http://www.avareenseimoveis.com.br/sk106/home/4969/ (Imobiliária Avareense – interior de SP),  deparamo-nos com matéria interessante e decidimos alinhavar algumas considerações a respeito, conforme abaixo.

AQUISIÇÃO DE NUA PROPRIEDADE COM USUFRUTUÁRIO OCUPANTE OU NÃO – POSSIBILIDADE, CAUTELAS BASILARES e CONSIDERAÇÕES FINAIS.

CONCEITO: Nua propriedade, de maneira bastante simplória, é um instituto do Direito Civil onde o nu proprietário é aquele que tem a titularidade do domínio, mas não tem o direito da utilização sobre dita propriedade, ou seja, não usa e não goza, bem como não dispõe da totalidade dos direitos da propriedade previstos pela nossa Constituição Federal. Exemplo mais típico é o USUFRUTO.

O vendedor ou, via de regra, DOADOR do imóvel, depois de efetivada a venda e/ou doação (transmissão do domínio), reserva para si o direito de continuar nele residindo ou simplesmente usufruindo e gozando dos direitos do imóvel como se dele ainda fosse e isso enquanto for vivo. Pode até nem residir no imóvel, mas pode continuar recebendo, por exemplo, o aluguel advindo do mesmo, dentre outros exemplos que não vamos aqui apresentar, posto que apenas desejamos dar a noção basilar e não aprofundarmos estudos a respeito do tema.

Nua propriedade, enfim, designa a propriedade que não é plena relativamente ao proprietário, que não está revestido de todos os direitos como tal; não usa e goza plenamente da coisa. É limitado e pode, ainda em esfera de exemplo, resultar do direito de uso ou de habitação, onde o usuário goza da coisa, enquanto o nu proprietário (titular do domínio = dono) permanece com o mesmo direito real sobre a coisa em uso ou em habitação.

Assim, aquele que detinha a propriedade plena, passa a deter apenas a nua-propriedade, assim denominada por restar despida dos seus principais atributos, enquanto perdura o usufruto. Não simbolicamente, mas literalmente, a nua propriedade “DESPE” o proprietário da plenitude do uso e gozo do bem, não obstante a figura da nua propriedade, nos dias contemporâneos, tenha se verificado mais em DOAÇÕES de pais para filhos, principalmente após o falecimento do “pai” ou da “mãe” e o supérstite assim age para evitar o inventário futuro, simplificando a transmissão futura, mas podendo despertar a “cobiça” ou discórdia antecipada por vezes. Essa é outra esfera onde não adentraremos por ora.

Rápidas e derradeiras observações, considerações e recomendações:

EVENTUAIS COPROPRIETÁRIOS – DIREITO DE PREFERÊNCIA – OBRIGATORIEDADE DO EXERCÍCIO DESTA PREFERÊNCIA AOS DEMAIS COPROPRIETÁRIOS E/OU CONCORDÂNCIA OU ANUÊNCIA RELATIVA À AQUISIÇÃO PRETENDIDA.

Sempre que houver coproprietários (irmãos ou não), deve haver o comprovado exercício do direito de preferência quando um for “negociar” sua parte perante terceiro “estranho” ao(s) coproprietário(s), isso para a hipótese de mais de 2 (dois) coproprietários vendendo entre si ou, ainda, para casos de venda para terceiros estranhos aos coproprietários que podem ser os “coerdeiros” ou não. O silêncio dentro do prazo legal ou a anuência do(s) coproprietários(s) conferirá transparência e regularidade negocial ao ato. Desnecessários, por ora, outras considerações.

USUFRUTUÁRIO(A)(S) – DESNECESSIDADE DE ANUÊNCIA, POIS NÃO É ELE PROPRIETÁRIO. Usufruto não se “vende”. Tão somente, em hipótese remota, pode-se ceder em direitos, mas sob condições especiais. Não é o foco do presente artigo resumido, mas poderemos oportunamente e se o caso, voltar ao assunto neste ponto. Assim, de forma objetiva, o(a)(s) usufrutuário(a)(s) não necessita anuir (concordar) com o ato de “venda e compra” da nua propriedade para convalidá-la. Resta claro que sempre é recomendável dar inequívoca CIÊNCIA ao usufrutuário, visando ao atendimento à BOA FÉ e ao resguardo de direitos, mas não para tornar válido o negócio. Tão somente para que haja mera ciência acerca do(s) negócio(s) realizado.

CAUTELAS COM EMPREGADOS DOMÉSTICOS, FISCOS MUNICIPAL (p. ex., IPTU), ESTADUAL (SE E QUANDO O CASO) E FEDERAL (IMPOSTOS EM GERAL) devem sempre ser adotadas, principalmente com os empregados domésticos, pois estes, em “primeira tese” e considerando-se a verdade e o princípio investigativo de cada fato em particular, podem requerer ‘penhora’ sobre imóvel onde prestam serviços domésticos, mas que se deixe claro que a BOA FÉ sempre há de ser levada em consideração, principalmente quando se verifica que pode haver a MÁ FÉ por parte do usufrutuário mal intencionado, caso não raro de se acontecer, muito embora não seja regra.

Que se deixe muito claro, igualmente, que usufrutuário é USUFRUTUÁRIO e não mais PROPRIETÁRIO. Então, ainda que tente essa fraudulenta “manobra”, apenas “ad argumentandum”, cientes estejam os empregados acerca de quem é (são) o(s) senhorio(s) do imóvel, apenas devendo, para o nosso exemplo, NÃO HAVER REGISTO ALGUM por parte dos NUS PROPRIETÁRIOS quanto a empregado algum que preste serviço doméstico para o(a)(s) usufrutuário, isso para que sejam evitados aborrecimentos indesejáveis.

Cautela idêntica deve ser adotada em relação a taxas e impostos (que sejam inerentes ao imóvel), posto que essas podem comprometer a propriedade, devendo os nus proprietários SEMPRE ser diligentes para com sua nua propriedade. Despiciendos maiores comentários.

ESCRITURAÇÃO – Confiar em documentos particulares, mesmo que com FIRMAS RECONHECIDAS, pode ser uma alternativa, mas um dos requisitos fundamentais para que se ganhe maior credibilidade é tornar todo e qualquer ato PÚBLICO, ou seja, revesti-lo da “fé pública”, ao que recomenda-se, sempre que possível, LAVRAR-SE ESCRITURAS e averbá-las ou registrá-las em Cartórios de Registros de Imóveis (quando a hipótese).

Desde a elaboração de um aparente “simples” contrato particular, que pode “converter-se” em escritura ou, quando pouco, embasar a mesma, até a literal lavratura da escritura pública é recomendável desde um bom advogado até a escolha da mesma “excelência” do funcionário e tabelião, preposto, escrevente e auxiliar, uma vez que este último poderá ser um bom escrevente de notas no futuro. Todos os profissionais envolvidos precisam de uma boa técnica e bom conhecimento, prático e teórico, sobre os serviços, pois a segurança negocial poderá depender desde a aparente “módica” orientação do primeiro deles até a ultimação do derradeiro ato regularizador da pretensão aquisitiva.

O bom profissional não é aquele de “nome” mais conhecido, mas sim o que está em constante estudo, desenvolvimento e atualizações, acompanhamento e evolução, consideradas, para os atos registrários, as decisões do Conselho Superior da Magistratura etc. O Direito em geral é dinâmico e se transforma constantemente.

Na expectativa de ter podido contribuído para com quem passa por situações similares, inclusive tendo sido matéria cautelosamente estudada pelo diligente pessoal da http://www.avareenseimoveis.com.br/sk106/home/4969/ (Imobiliária Avareense – interior de SP) na data de ontem, colocamo-nos à disposição para eventuais trocas de ideias*.

Dúvidas (perguntas de qualquer natureza) somente mediante CONSULTORIA (v. razões em Ética e Créditos). Portanto, havendo dúvida ou mesmo se tiver algum problema relacionado a qualquer assunto inerente ao conteúdo do Blog para ser solucionado, o Condomínio do Futuro coloca à disposição sua CONSULTORIA (v. em “Consultor Fittipaldi” ou clique sobre a palavra CONSULTORIA retro destacada).

Se gostou da matéria, compartilhe no Facebook, Twitter, Google, Linkedin etc. e deixe seu comentário, pois sempre estamos abertos para a troca de informações.

Atenciosamente,

Fittipaldi – www.condominiodofuturo.com e noticias.band.uol.com.br/blogs

Facebook: http://www.facebook.com/CONDOMINIODOFUTURO

Twitter: @ClodsonFitti

Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos. Conselheiro Consultivo (2008/2009), Consultor Jurídico (2009/2010), síndico eleito (2011/2012) e Conselheiro Consultivo (2013/2014) no Condomínio Mundo Apto Barra Funda (SP), composto por 3 torres e 324 unidades, com mais de 1.100 moradores e 20 funcionários. Consultoria, implantação de sistemas (Conectcon e Spontania) com validação jurídica e oficial e/ou similares. Palestrante pelo Blog www.CondominioDoFuturo.com e Instituto Pró-Síndico, bem como Instrutor de Cursos na esfera condominial neste último (Pró-Síndico). Promove destacadamente a PALESTRA “SEGURANÇA DIGITAL E PESSOAL” tanto para escolas como para condomínios. Caso seja assunto absolutamente sigiloso e urgente, os e-mails fittipaldi-c@uol.com.br e sindico.cf@condominiodofuturo.com estão à disposição (v. CONSULTORIA em “Consultor Fittipaldi”), bem como o celular (11) 99880-6666 pode ser acionado, mas somente para hipóteses sigilosas (contratação remunerada). Linkedin: http://www.linkedin.com/in/fittipaldicf e Twitter: @ClodsonFitti.

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10 comentários

    • Boa tarde, Sr. Ovídio!

      Nesta matéria, como o Sr. facilmente percebe, discorremos sobre a nua propriedade, mas sua pergunta, apesar de aparentemente poder ser respondida por intermédio de 2 linhas (no máximo) simples, merece algumas considerações e, assim, vou responder por intermédio de uma nova publicação, a qual pretendo que seja antecipada logo para amanhã a partir das 08:00 horas.

      Se possível, acesse nosso Blog a partir desse horário que sua questão estará respondida de uma forma um pouco mais completa. E desde logo agradecemos sua participação.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  1. LEOZINO PEREIRA DE SOUZA 18 de janeiro de 2013 at 10:40 - Responder

    Ola Dr. sou corretor de imoveis, sou de Mirassol proximo de Sao Jose do Rio Preto, resido no Rio de Janeiro, e atuo aqui no mercado imobiliario, gostei muito da esplanação com respeito a Nua Propriedade e o Direito pleno, parabens pelo excelente serviço prestado, gostaria que fosse postada uma materia referente ao Direito de Herança, por exemplo, qual o percentual da meeira com dois filhos, um abraço e até a proxima.
    Roberto Leozino – tel 021-(editado pelo Blog por questões de segurança e contratuais)

    • Bom dia, Sr. Leozino!

      Agradecemos sua participação e, assim que possível, tentaremos postar dita matéria, mas esclareço que o Blog não é um Blog que guarda relação direta com matérias de Direito, mas sim relativamente a Condomínios e seus assuntos correlatos. Por isso, pode ser que ‘demore’ além da sua expectativa, uma vez que matéria de direito entra “ao acaso”. De qualquer maneira, a análise será feita junto aos parceiros e, se houver aprovação, pautada será.

      Caso deseje uma manifestação específica nesse sentido, poderá entrar em contato (v. campo para tanto) que a equipe parceira, por intermédio de seus prestadores de serviço, poderá fornecer o que eventualmente necessário, mas aí mediante prestação de serviço normal e não de forma “gratuita”, tal como postamos aqui no Blog. Contamos com sua compreensão nesse sentido e mais uma vez agradecemos a participação e incentivo.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  2. Dr. bom dia,
    sou sócio de um motel. O imóvel está sendo vendido. A minha sociedade tem o direito de preferência. Pergunto, posso propor ao detentor da proposta, cujos valor e condições tenho que seguir para ter o tal direito, que me pague um valor para que eu desista de exercer este direito. Isto é anti ético, blefe não será porque tenho como comprar o tal imóvel.
    Muito obrigado

    • Boa noite, Sr. Laércio!

      Muito embora o Blog seja destinado a assuntos condominiais, responderei, de forma limitada, sua pergunta, isso porque não posso prestar “consulta” por intermédio do “Condomínio do Futuro” por questões éticas e disciplinares (OAB) e por força de contrato com parceiros comerciais.

      Deixo claro que não é a orientação do Condomínio do Futuro (minha) o que será dito neste primeiro momento, mas “poder” o Sr. “pode”. Ético NÃO é. Legal, igualmente não é, ainda que o Sr. tenha total condição para adquirir o bem.

      “Legal”, muito embora questionável “eticamente”, seria o Sr. literalmente (na prática) exercer seu direito de preferência e adquirir regular e legalmente o bem, na hipótese de não ter sido validamente lhe ofertado o imóvel nas mesmas condições (ou mesmo adquirir o imóvel dentro do prazo legal caso lhe tenha sido legal e regularmente ofertado), fazendo com que o bem “valorize” (ou não) ao ponto que o Sr. “pretende”, mas jamais “exigir”, insinuar ou utilizar qualquer outro “expediente” para que lhe “paguem” para deixar de exercer o direito de preferência. Compre o imóvel e coloque o preço que “desejar”, mas dentro da lei.

      Mais uma vez deixo claro que a resposta acima não é compatível com o pensamento deste subscritor e tampouco é orientação do Condomínio do Futuro, mas para quem deseja “valorizar” seu “passe” seria, ao menos em tese e de forma “legal”, a maneira menos antiética de se agir. Polêmica, mas legal.

      Agradeço sua participação e desejo um bom final de semana.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  3. Dr. Fittipaldi,

    Se os nus-proprietários de um imóvel rural, que possuem a posse direta por contrato de comodato conferido pela usufrutuária vitalicia, celebrarem um contrato de compromisso de compra e venda com terceiros, o fato de a usufrutuária (comodante) não comparecer anuindo ou assinando o referido contrato de compra e venda, por ser idosa e sustentada pelos próprios nus-proprietários/comodatários, torna-o nulo ou anulável, pela simples ausência de anuência dela ao ato negocial? OBS.: aos adquirentes do imóvel (da nua-propriedade) foi transferida, no contrato, a posse das terras, porque a usufrutuária não usufruía diretamente do bem, porque era sustentada pelos nus-proprietários (seus netos).
    Teria ela interesse e legitimidade para ingressar com ação declaratória de anulação de ato jurídico pelo fato de não haver anuido à compra e venda firmada pelos nus-proprietários? O fato de ela haver falecido logo após o ajuizamento da ação (o fato morte extingue o usufruto vitalício – art.1410, I,CC), implica na habilitação de herdeiros, através do Espólio, mesmo sendo o usufruto extinto e instransmissível e instranferível? A ação deve ser extinta, sem resolução de mérito, pelo fato morte, e diante do disposto no inciso IX, do art. 267 do CPC?

    • Boa noite, Marcos!

      RESPOSTA “PADRÃO”, mesmo para “colegas” ou não:

      Sua(s) questão(ões), que não é(são) simples comentário(s), pode(m) ser respondida(s).

      Contudo, por regras impostas ao Blog e conforme consta em http://condominiodofuturo.com/creditos/, não podemos prestar qualquer informação que tenha ou assuma o caráter consultivo.

      De bom alvitre lembrar que, na maioria das vezes (para não dizer todas), o estudo de documentos, tais como convenção, regimento, atas, certidões de propriedade, contratos gerais, incluídos por vezes os de promessa de compra e venta etc., são indispensáveis ao estudo para uma análise e resposta mais precisa, o que significa, no exato sentido, uma consultoria ou até parecer.

      Por favor, caso deseje obter nossa CONSULTORIA (contratada), favor acessar http://condominiodofuturo.com/consultoria/ e seguir os procedimentos autorizados.

      Muito agradeço a compreensão e a participação. Caso sejamos procuramos por intermédio dos meios que nos são permitidos atuar, estaremos à disposição.

      Atenciosamente,

      Clódson Fittipaldi.

  4. Boa tarde, fui proprietária de um imóvel em que tinha nua propriedade com usufruto da minha avó, ela não vivia no imóvel porque já está num lar. Vendi o imóvel e dei conhecimento no IRS informando que pretendia reinvestir o valor na totalidade em outro imóvel. Disseram-me que não posso fazer reinvestimento das mais valias. Gostava de saber se isso é verdade porque assim sendo terei de pagar um valor muito elevado de IRS quando na realidade reinvesti todo o dinheiro realizado com a venda do imóvel. Gostaria que me elucidassem a respeito. Obrigada

    • Boa noite, Sra. Suzana!

      Já lhe foi enviado e-mail, mas somente para não deixar de responder, lembro que a(s) questão(ões), que não é(são) simples comentário(s), pode(m) ser respondida(s). Contudo, por regras impostas ao Blog e conforme consta em http://condominiodofuturo.com/creditos/, não podemos prestar qualquer informação que tenha ou assuma o caráter consultivo. De bom alvitre lembrar que, na maioria das vezes (para não dizer todas), o estudo de documentos, tais como convenção, regimento, atas, certidões de propriedade, contratos gerais, incluídos por vezes os de promessa de compra e venta etc., são indispensáveis ao estudo para uma análise e resposta mais precisa, o que significa, no exato sentido, uma consultoria ou até parecer. Por favor, caso deseje obter nossa CONSULTORIA (contratada), favor acessar http://condominiodofuturo.com/consultoria/ e seguir os procedimentos autorizados. Muito agradeço a compreensão e a participação. Caso sejamos procuramos por intermédio dos meios que nos são permitidos atuar, estaremos à disposição.
      Atenciosamente,
      Clódson Fittipaldi.

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