Proprietários x Inquilinos – quais são as responsabilidades e de quem?

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A Lei do Inquilinato (8.245/1991) estabelece alguns parâmetros muito claros entre o que compete a um e o que é de responsabilidade de outro.

De qualquer sorte, bem sabemos que a relação de direitos e obrigações entre essas duas figuras nem sempre é a mais amistosa, gerando dúvidas e até mesmo intrigas desnecessárias, muito embora possam ser estabelecidas exceções em contratos de locação. Tão logo possível, postaremos modelo de contrato de locação, mas hoje não é o foco.

Poderíamos, em breve síntese, dizer que as despesas ORDINÁRIAS competem ao inquilino e, as EXTRAORDINÁRIAS, ao proprietário, mas vamos elencar alguns exemplos, conforme encontramos no portal do SíndicoNet, a fim de deixar um pouco mais clara essa situação entre as figuras do proprietário e do inquilino. Aliás, matéria nesse sentido já foi publicada em http://condominiodofuturo.com/quais-sao-as-despesas-de-responsabilidade-do-inquilino/.

Mas, por recebermos muitas questões relacionadas ao tema, principalmente porque o desconhecimento e o preconceito por vezes constrangem e tungam direitos de alguns inquilinos e também podem prejudicar igualmente proprietários, tornamos a abordar esse assunto de relevante importância na vida contratual entre quem é proprietário e quem é inquilino, inclusive perante o próprio condomínio como um todo que não pode e não deve fazer qualquer tipo de discriminação pelo fato de alguém ser “inquilino”, ainda mais pelo fato de muitos inquilinos apresentarem comportamento e preocupação muito maiores do que alguns proprietários, muitas vezes “investidores” e que sequer conhecem bem o imóvel do qual tem a titularidade do domínio.

Ter um contrato JUSTO é dever de quem o elabora e direito de quem o assina, seja proprietário ou seja inquilino. Acerque-se de bons profissionais e não opte por “modelos” prontos. Nem sempre esses “modelos” são adequados à sua necessidade em particular.

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Segundo relação breve encontrada no portal acima citado, são de responsabilidade do inquilino todas as despesas ordinárias (artigo 23 da Lei do Inquilinato), tais como:

1)      Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;

2)      Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

3)      Consumo de água, luz, esgoto;

4)      Manutenção e conservação dos jardins;

5)      Manutenção e conservação de equipamentos em geral, incluídos os de lazer. Por exemplo: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, piscina, sala de ginástica etc.;

6)      Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

7)      Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas nos itens precedentes, com exceção se relacionados a período que anteceda o início do contrato locatício;

8)      Seguro condominial.

Os parágrafos 2º e 3º do art. 23 ainda determinam, de forma sucinta, que o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas ora elencadas, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. E finaliza com a consideração de que em edifícios constituídos por unidades autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º do art. 23, desde que comprovadas.

Ao proprietário, por sua vez, competem as seguintes despesas extraordinárias (artigo 22 da Lei nº 8.245/1991):

1)      Obras de reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel;

2)      Obras de manutenção destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

3)      Pintura da fachada e esquadrias externas;

4)      Indenizações trabalhistas anteriores à locação;

5)      Compra e instalação de equipamentos em geral;

6)      Decoração e paisagismo nas áreas comuns;

7)      Fundo de reserva, com exceção de ter sido utilizado referido fundo com despesas ordinárias, ao que recai a responsabilidade para o inquilino, tal como acima observado, considerado o período de locação.

Preambularmente, citamos a Lei do Inquilinato, a qual regula a matéria que ora discorremos, sendo que os itens acima apresentados a título de exemplos basilares de despesas ordinárias e extraordinárias encontram guarida no artigo 22 da aludida lei, a qual reza “verbis”:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Para a essência da matéria, nada mais será necessário apresentar, vez que a base para orientar inquilinos e proprietários está acima. Em havendo necessidade, eventuais consultas podem ser formuladas nos termos a seguir.
Comentários serão respondidos, mas dúvidas (perguntas de qualquer natureza) somente mediante CONSULTORIA (v. razões em Ética e Créditos). Portanto, havendo dúvida ou mesmo se tiver algum problema relacionado a qualquer assunto inerente ao conteúdo do Blog para ser solucionado, o Condomínio do Futuro coloca à disposição sua CONSULTORIA (v. ao lado direito da página ou clique sobre a palavra CONSULTORIA retro destacada).
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Fittipaldi – www.condominiodofuturo.com e noticias.band.uol.com.br/blogs

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Twitter: @ClodsonFitti

Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos. Conselheiro Consultivo (2008/2009), Consultor Jurídico (2009/2010), síndico eleito (2011/2012) e Conselheiro Consultivo (2013/2014) no Condomínio Mundo Apto Barra Funda (SP), composto por 3 torres e 324 unidades, com mais de 1.100 moradores e 20 funcionários. Consultoria, implantação de sistemas (Conectcon e Spontania) com validação jurídica e oficial e/ou similares. Palestrante pelo Blog www.CondominioDoFuturo.com e Instituto Pró-Síndico, bem como Instrutor de Cursos na esfera condominial neste último (Pró-Síndico). Promove destacadamente a PALESTRA “SEGURANÇA DIGITAL E PESSOAL” tanto para escolas como para condomínios. Caso seja assunto absolutamente sigiloso e urgente, os e-mails fittipaldi-c@uol.com.br e sindico.cf@condominiodofuturo.com estão à disposição (v. CONSULTORIA em “Consultor Fittipaldi”), bem como o celular (11) 99880-6666 pode ser acionado, mas somente para hipóteses sigilosas (contratação remunerada). Linkedin: http://www.linkedin.com/in/fittipaldicf e Twitter: @ClodsonFitti.

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4 comentários

  1. Olá, tenho uma dúvida em relação ao post, se vocês puderem me responder ficarei agradecida.

    Sou inquilina e, para deixar o apartamento onde moro, a empresa proprietária exige que eu pinte o apartamento por inteiro. Isso é legal?

    • Bom dia!
      Verifique seu contrato e a vistoria prévia que provavelmente foi realizada no seu imóvel antes de tomar posse (entrega das chaves) dele.
      Se foi recebido pintado e consta que deve ser devolvido pintado (na modalidade parcial ou total), pode (pode, mas nem sempre deve) haver dita exigência. Tudo dependerá das condições da entrega, devolução e o que mais consta do seu contrato.
      Esperamos ter colaborado.
      Atenciosamente,
      Fittipaldi.

  2. Boa noite!!
    Boa noite!! Como procedo em caso de discriminação por conta que sou Inquilina?
    Moro há 4 anos no apartamento e nesse ultimo mês venho sofrendo discriminação não só eu mas minha família(meu marido e minhas duas filhas)Isso tudo por conta de uma vaga de garagem. Em 2010(ano que cheguei no condomínio) solicitei uma vaga melhor, já que a vaga que me encontrava era do lado da lixeira a pior vaga não só pelo cheiro, mas pra sair tinha que passar por 3 portões . Essa solicitação foi feito em assembleia e registrado em ata e depois desse 4 anos conseguir finalmente uma vaga melhor. Sendo que agora não posso usufruir por conta que tem um proprietário morando no condomínio há menos de um ano tem mais direito que eu só porque é proprietário. O que está ocorrendo é que duas proprietárias juntamente com à sindica exigem que eu retire meu carro de uma vaga boa já que não sou proprietária não tenho direito. Mandando até um comunicado em caso da não retirada do carro haverá uma aplicação de multa. Fora que viram a cara p/as minhas filhas e meu marido, falam que “como uma inquilina pode colocar o carro em uma vaga boa” entre outros. Por favor me ajudem!
    desde já agradeço e aguardo resposta

    • Resposta Automática.
      Prezado (a);

      Fico muito feliz pelo grande número de comentários e perguntas que recebo pelo site. Mas infelizmente não estou conseguindo responder a todos, então, disponibilizo aqui alguns canais que também irão atendê-lo (a) prontamente.

      Caso tenha interesse em consultoria, por favor, entre em contato através dos e-mails:
      juridico6@karpat.adv.br – Dra. Débora Batista
      juridico9@karpat.adv.br – Dra. Deborah Axelrud

      Ou pelo telefone: (11) 3892-6035.

      Se o seu interesse for apenas para o esclarecimento de dúvidas, peço que direcione as suas perguntas para os sites: http://www.universocondominio.com.br, no programa Fale com o Especialista ou http://www.sindiconet.com.br, na coluna Pergunte ao Especialista.

      Muito obrigado pelo contato!

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