Proprietários x Inquilinos – quais são as responsabilidades e de quem?

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A Lei do Inquilinato (8.245/1991) estabelece alguns parâmetros muito claros entre o que compete a um e o que é de responsabilidade de outro.

De qualquer sorte, bem sabemos que a relação de direitos e obrigações entre essas duas figuras nem sempre é a mais amistosa, gerando dúvidas e até mesmo intrigas desnecessárias, muito embora possam ser estabelecidas exceções em contratos de locação. Tão logo possível, postaremos modelo de contrato de locação, mas hoje não é o foco.

Poderíamos, em breve síntese, dizer que as despesas ORDINÁRIAS competem ao inquilino e, as EXTRAORDINÁRIAS, ao proprietário, mas vamos elencar alguns exemplos, conforme encontramos no portal do SíndicoNet, a fim de deixar um pouco mais clara essa situação entre as figuras do proprietário e do inquilino. Aliás, matéria nesse sentido já foi publicada em http://condominiodofuturo.com/quais-sao-as-despesas-de-responsabilidade-do-inquilino/.

Mas, por recebermos muitas questões relacionadas ao tema, principalmente porque o desconhecimento e o preconceito por vezes constrangem e tungam direitos de alguns inquilinos e também podem prejudicar igualmente proprietários, tornamos a abordar esse assunto de relevante importância na vida contratual entre quem é proprietário e quem é inquilino, inclusive perante o próprio condomínio como um todo que não pode e não deve fazer qualquer tipo de discriminação pelo fato de alguém ser “inquilino”, ainda mais pelo fato de muitos inquilinos apresentarem comportamento e preocupação muito maiores do que alguns proprietários, muitas vezes “investidores” e que sequer conhecem bem o imóvel do qual tem a titularidade do domínio.

Ter um contrato JUSTO é dever de quem o elabora e direito de quem o assina, seja proprietário ou seja inquilino. Acerque-se de bons profissionais e não opte por “modelos” prontos. Nem sempre esses “modelos” são adequados à sua necessidade em particular.

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Segundo relação breve encontrada no portal acima citado, são de responsabilidade do inquilino todas as despesas ordinárias (artigo 23 da Lei do Inquilinato), tais como:

1)      Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;

2)      Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

3)      Consumo de água, luz, esgoto;

4)      Manutenção e conservação dos jardins;

5)      Manutenção e conservação de equipamentos em geral, incluídos os de lazer. Por exemplo: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, piscina, sala de ginástica etc.;

6)      Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

7)      Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas nos itens precedentes, com exceção se relacionados a período que anteceda o início do contrato locatício;

8)      Seguro condominial.

Os parágrafos 2º e 3º do art. 23 ainda determinam, de forma sucinta, que o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas ora elencadas, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. E finaliza com a consideração de que em edifícios constituídos por unidades autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º do art. 23, desde que comprovadas.

Ao proprietário, por sua vez, competem as seguintes despesas extraordinárias (artigo 22 da Lei nº 8.245/1991):

1)      Obras de reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel;

2)      Obras de manutenção destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

3)      Pintura da fachada e esquadrias externas;

4)      Indenizações trabalhistas anteriores à locação;

5)      Compra e instalação de equipamentos em geral;

6)      Decoração e paisagismo nas áreas comuns;

7)      Fundo de reserva, com exceção de ter sido utilizado referido fundo com despesas ordinárias, ao que recai a responsabilidade para o inquilino, tal como acima observado, considerado o período de locação.

Preambularmente, citamos a Lei do Inquilinato, a qual regula a matéria que ora discorremos, sendo que os itens acima apresentados a título de exemplos basilares de despesas ordinárias e extraordinárias encontram guarida no artigo 22 da aludida lei, a qual reza “verbis”:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Para a essência da matéria, nada mais será necessário apresentar, vez que a base para orientar inquilinos e proprietários está acima. Em havendo necessidade, eventuais consultas podem ser formuladas nos termos a seguir.
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Fittipaldi – www.condominiodofuturo.com e noticias.band.uol.com.br/blogs

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Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos. Conselheiro Consultivo (2008/2009), Consultor Jurídico (2009/2010), síndico eleito (2011/2012) e Conselheiro Consultivo (2013/2014) no Condomínio Mundo Apto Barra Funda (SP), composto por 3 torres e 324 unidades, com mais de 1.100 moradores e 20 funcionários. Consultoria, implantação de sistemas (Conectcon e Spontania) com validação jurídica e oficial e/ou similares. Palestrante pelo Blog www.CondominioDoFuturo.com e Instituto Pró-Síndico, bem como Instrutor de Cursos na esfera condominial neste último (Pró-Síndico). Promove destacadamente a PALESTRA “SEGURANÇA DIGITAL E PESSOAL” tanto para escolas como para condomínios. Caso seja assunto absolutamente sigiloso e urgente, os e-mails fittipaldi-c@uol.com.br e sindico.cf@condominiodofuturo.com estão à disposição (v. CONSULTORIA em “Consultor Fittipaldi”), bem como o celular (11) 99880-6666 pode ser acionado, mas somente para hipóteses sigilosas (contratação remunerada). Linkedin: http://www.linkedin.com/in/fittipaldicf e Twitter: @ClodsonFitti.

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2 comentários

  1. Olá, tenho uma dúvida em relação ao post, se vocês puderem me responder ficarei agradecida.

    Sou inquilina e, para deixar o apartamento onde moro, a empresa proprietária exige que eu pinte o apartamento por inteiro. Isso é legal?

    • Bom dia!
      Verifique seu contrato e a vistoria prévia que provavelmente foi realizada no seu imóvel antes de tomar posse (entrega das chaves) dele.
      Se foi recebido pintado e consta que deve ser devolvido pintado (na modalidade parcial ou total), pode (pode, mas nem sempre deve) haver dita exigência. Tudo dependerá das condições da entrega, devolução e o que mais consta do seu contrato.
      Esperamos ter colaborado.
      Atenciosamente,
      Fittipaldi.

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