Acidentes em condomínios… De quem é a responsabilidade?

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A presente matéria vai abordar parte do tema das responsabilidades. Ser responsável, ser responsabilizado é, em suma, responder por ato ou omissão. Assumir, por algum meio, seja pagando, garantindo, assegurando algo a que se obrigou, direta ou indiretamente, pelo ato praticado ou omissão, se o caso. 

Se considerarmos o aspecto jurídico, as responsabilidades podem ser civil, penal, administrativa, previdenciária, fiscal, contratual, trabalhista, funcional, dentre outras. Num condomínio, via de regra e por força legal, o responsável por quase “tudo” é o síndico, estando sua responsabilidade civil, a título de exemplo, prevista nos artigos 1.347 e seguintes do Código Civil Brasileiro. Dentre elas encontra-se a de providenciar todas as manutenções do condomínio, zelar pela salubridade coletiva, segurança, administrar de maneira proba etc. São do síndico essas responsabilidades.

Seja por intermédio de contratados próprios ou terceirizados, deve o síndico providenciar e fiscalizar a limpeza das áreas comuns, manutenção de elevadores e do condomínio em geral. Na remota hipótese de não cumprir essa sua missão, poderá responder por eventuais danos decorrentes dessa sua falta de agir. Até mesmo em possíveis problemas oriundos da contratação de uma administradora, pode o síndico ser responsabilidade por não fiscalizar os atos que devem ser praticados pela contratada, tais como recolhimentos fiscais, previdenciários, trabalhistas etc.

Na conformidade do que é cediço, são várias as obrigações condominiais, mas focando em ACIDENTES, maior deve ser a responsabilidade do administrador para que sejam evitados esses a qualquer custo. Evidentemente que a responsabilidade está intimamente ligada à BOA FÉ. Esta, a boa fé, está estritamente ligada às cautelas adotadas pelo administrador, à forma dele administrar, aos “comandos” que passa aos seus “subordinados”, à constante supervisão de efetivação de suas diretrizes passadas.

Destarte, deve sempre o administrador agir com boa fé e com extrema responsabilidade para com a prevenção a acidentes em condomínios e isso implica na isenção de dolo e/ou engano. Em outras palavras, deve executar todos os atos com transparência, dentro da legalidade, agindo dentro da legalidade, ao que merecerá a presunção de que age com boa fé.

A quem tiver interesse, sobre boa fé temos matéria escrita em http://condominiodofuturo.com/2012/01/22/a-boa-fe-de-um-modo-geral-nas-relacoes-condominiais/.

Se o administrador, por culpa ou por dolo, causar danos ao condomínio ou a pessoas físicas e/ou jurídicas que nele residem, prestam serviços ou frequentam por qualquer outro motivo ou necessidade, poderá responder por esses seus atos e/ou omissões, inclusive podendo ser destituído e seu patrimônio pessoal também poderá ser comprometido se um seguro específico para tanto não tiver sido contratado, mas até para caso de contratação de seguro há a análise da boa fé.

Ressaltando-se a boa-fé, esta tão somente poderá servir de atenuante, mas a responsabilidade do síndico poderá subsistir se averiguada inadequação de ação por parte da administração e ocorrência de acidente no condomínio, principalmente se as medidas preventivas não forem constatadas. Assim, deve sempre o administrador agir de boa-fé, mas também comprovar que age adequada e constantemente em prol da boa conservação e prevenção para a não ocorrência de acidentes.

Casos fortuitos ou de força maior ocorrem e, nestas hipóteses, o síndico não estará sujeito às penalidades, mas sempre deve acautelar-se para bem demonstrar que as atitudes de praxe foram por ele e por seus administrados adotadas. Culpa concorrente é outra possibilidade de excludente para o administrador. Demais formas negligentes, imperitas e imprudentes igualmente excluem a culpabilidade do síndico, mas o administrador, se possível, deve adotar todas as providências quantas lhe foram possíveis para demonstrar que da sua parte foi feito tudo quanto possível para que o evento danoso não ocorresse.

Colocação de câmeras é uma excelente alternativa aliada ao síndico, mas não somente a ele, pois igualmente quando o condomínio é responsabilizado e o síndico que não é tido como praticante de má-fé, paga pelo dano com recursos coletivos. Placas e adesivos de sinalização, dentre outras ações, também representam medidas que colaboram na demonstração de uma boa administração. Portanto, o bem maior preservado é o bem coletivo. Assim, fácil concluir que o maior bem preservado com a adoção de todas as medidas preventivas é o bem coletivo, o de todos.

CASOS COMUNS:

Perigo. Dono do apartamento deve instruir empregadas domésticas na limpeza de janelas para reduzir risco de queda

Uma grande dose de sorte salvou da morte uma faxineira que caiu do 10º andar de um prédio em Florianópolis, há pouco mais de três meses. Grávida de oito semanas na época, Daiani Beatriz Maciel, de 25 anos, limpava as janelas do edifício antes de se desequilibrar rumo ao chão.

Histórias como essa não são contadas todos os dias, embora o hábito arriscado de diaristas seja comum em residenciais. “A empregada não deve se submeter a esse trabalho. O empregador que mora em edifícios deve contratar uma pessoa especializada e preparada para limpar vidraças do lado de fora do apartamento”, diz a presidente do Sindicato das Empregadas e Trabalhadores Domésticos da Grande São Paulo (Sindoméstica-SP), Eliana Gomes Menezes.

Em regra, quando um incidente ocorre na área privativa de um condomínio, a responsabilidade é do proprietário. “Se ele quiser que a empregada limpe a área externa do apartamento, ele tem de instruí-la. A ignorância da lei não serve como desculpa”, afirma o especialista em direito imobiliário Edwin Brito.

Entretanto, a vítima pode também ter responsabilidade se contribuir para a ocorrência do ato danoso: “Se uma pessoa pula pela janela para se suicidar, por exemplo, obviamente o morador não é considerado responsável”, exemplifica o advogado Ricardo Trotta.

Réu. A atribuição de responsabilidade por prejuízos causados em acidentes nos conjuntos habitacionais tem duas esferas. Na penal, é atribuída diretamente ao causador dos problemas. No âmbito civil, pode ser compartilhada por agentes indiretos.

O proprietário de uma unidade em um condomínio responde, por exemplo, pelas avarias causadas por qualquer morador ou visitante de seu imóvel: “Se minha funcionária derruba um objeto pela janela e ele cai na cabeça de uma pessoa, ela e eu somos responsabilizados”, diz o presidente da Comissão de Direito Urbanístico da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), Marcelo Manhães de Almeida.

Quando os acidentes extrapolam os limites dos apartamentos, os condomínios podem ser considerados responsáveis caso os danos tenham ocorrido em decorrência da falta de manutenção adequada das instalações.

As avarias causadas em um veículo com o fechamento inesperado dos portões de acesso aos edifícios é um dos casos em que os conjuntos arcam com as despesas. “Quando o ato acontecer em função de alguma má gestão direta da administração do prédio, é possível responsabilizar diretamente o síndico”.

Da mesma forma, estragos causados pelos funcionários condominiais devem ser respondidos pelo conjunto, como no caso dos transtornos da pintura mal feita da fachada dos prédios.

A atribuição de responsabilidade para posteriores ações indenizatórias depende de provas do que juridicamente é conhecido como nexo causal. Para isso é preciso que o prejudicado possa ligar o dano causado, o provocador desse prejuízo e o ato desencadeador do acidente.

Nem sempre, contudo, é possível ser ressarcido por transtornos ocorridos. As avarias em veículos nos estacionamentos são apenas um dos casos em que a prova da autoria é dificilmente comprovada.
Mesmo assim, especialistas recomendam que zeladores e síndicos fiquem atentos a comportamentos de risco, como, por exemplo, a colocação de vasos em beirais. “O síndico deve notificar o condômino, inclusive podendo aplicar multa”, diz Brito.

Fonte da parte em itálico: Estadão

Não deixe de participar do nosso sorteio. Veja a matéria em http://condominiodofuturo.com/2013/01/29/sorteio-condominio-do-futuro-001/ ou acesse diretamente o link em http://condominiodofuturo.com/sorteio/.

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Atenciosamente,

Fittipaldi – www.condominiodofuturo.com e noticias.band.uol.com.br/blogs

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Twitter: @ClodsonFitti

Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos. Conselheiro Consultivo (2008/2009), Consultor Jurídico (2009/2010), síndico eleito (2011/2012) e Conselheiro Consultivo (2013/2014) no Condomínio Mundo Apto Barra Funda (SP), composto por 3 torres e 324 unidades, com mais de 1.100 moradores e 20 funcionários. Consultoria, implantação de sistemas (Conectcon e Spontania) com validação jurídica e oficial e/ou similares. Palestrante pelo Blog www.CondominioDoFuturo.com e Instituto Pró-Síndico, bem como Instrutor de Cursos na esfera condominial neste último (Pró-Síndico). Promove destacadamente a PALESTRA “SEGURANÇA DIGITAL E PESSOAL” tanto para escolas como para condomínios. Caso seja assunto absolutamente sigiloso e urgente, os e-mails fittipaldi-c@uol.com.br e sindico.cf@condominiodofuturo.com estão à disposição (v. CONSULTORIA em “Consultor Fittipaldi”), bem como o celular (11) 99880-6666 pode ser acionado, mas somente para hipóteses sigilosas (contratação remunerada). Linkedin: http://www.linkedin.com/in/fittipaldicf e Twitter: @ClodsonFitti.

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22 comentários

  1. Matéria boa. Encaminhei para o Síndico do prédio em que moro. Muito bom, aqui no Brasil nós “culturalmente”, banalizamos o risco e mal damos importância para o que contido nessa matéria.

    • Bom dia, Sr. Leo!

      Primeiramente, agradeço sua participação.

      De fato, o Sr. tem razão. A cultura de alguns lugares somente dá valor para depois do fato ocorrido, tal como aconteceu em Santa Maria (RS) e em outros tantos casos que nem vamos aqui mencionar. O melhor remédio é o preventivo e não o “curativo”. Por isso é que tentamos divulgar o máximo possível para que males maiores aconteçam.

      Estaremos sempre à disposição e aguardamos sua participação mais vezes.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  2. Olá, uma dúvida que tenho aqui, se um pedreiro sofrer um acidente, como a queda de um andaime, mas as condições de seguranças estavam sendo cumpridas, mesmo assim o síndico pode acabar sofrendo alguma sanção e pode ter que vir a indenizar o funcionário.

    Obrigado

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      Prezado (a);

      Fico muito feliz pelo grande número de comentários e perguntas que recebo pelo site. Mas infelizmente não estou conseguindo responder a todos, então, disponibilizo aqui alguns canais que também irão atendê-lo (a) prontamente.

      Caso tenha interesse em consultoria, por favor, entre em contato através dos e-mails:
      juridico6@karpat.adv.br – Dra. Débora Batista
      juridico9@karpat.adv.br – Dra. Deborah Axelrud

      Ou pelo telefone: (11) 3892-6035.

      Se o seu interesse for apenas para o esclarecimento de dúvidas, peço que direcione as suas perguntas para os sites: http://www.universocondominio.com.br, no programa Fale com o Especialista ou http://www.sindiconet.com.br, na coluna Pergunte ao Especialista.

      Muito obrigado pelo contato!

  3. Prezado Dr Fittipaldi, gostaria de obter seu parecer sobre um fato diretamente ligado a responsabilidade de condomínios e condôminos.
    Sou presidente da Associação de emrpesas instaladoras de redes de proteção para segurança de janelas e sacadas a Abrasredes.
    Recentemente este serviço bem como os produtos receberam normativo técnico de aplicação e uso e nesta mesma ocasião a Abrasredes foi fundada como entidade nacional la mesmo dentro da ABNT.
    O que agradeceria muito sua orientação para o bem comum, sobre tudo de condôminos e dos condomínios e síndicos é, qual a responsabilidade e a quem recai, ainda que solidáriamente, sobre incidentes que possam ocorrer durante as instalações de redes de proteção, haja visto que é um trabalho desenvolvido pela ala externa da fachada? Infelizmente tomamos conhecimento durante os procedimentos normativos de que 90% das empresas atuantes neste setor vivia e ainda se encontra a margem e na completa informalidade, o que agrava muito os riscos, pois não se prova se quer a procedência dos produtos aplicados.
    De que forma o Dr poderia nos auxiliar referente a isso? Temos tido muita procura de condomínios e de síndicos e consumidores querendo o que é certo e de forma segura, mas infelizmente esta cultura de regulamentação, treinamento, capacitação e sobre tudo compromisso não é tão comum ao brasileiro.
    Nosso dever é informar os condomínios e convocar as empresas para que comprovem sua estrutura e que comprovem o mínimo de segurança que podem oferecer ao mercado e que se requalifiquem, tomem conhecimento dos regulamentos, saiam da informalidade e tenham compromissos com funcionários e clientes.
    Nosso maior receio, além de queremos evitar a imagem criada para este produto que na verdade é de extrema importância e eficiência, é de evitar que haja um fato grave envolvendo nosso seguimento, seja por atos ilícitos de elementos, tidos como profissionais, seja com acidente pela ineficiência do serviço executado, já que isso não é tão difícil pois todos os clientes sem exceções, ligam e contratam por telefone sem saber se quer se existe algum ponto seguro posteriormente ou se se trata mesmo de alguém digno ou com segundas intenções.
    Pela vossa atenção o meu muito obrigado.

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  4. O poste de luz da minha casa se abriu todinho e caiu, minha casa pertence ao condomínio.
    O síndico veio aqui olhar e fizeram toda a troca do poste .
    Solicitei as gravações da filmagem mas alegaram que a câmera da minha rua não está funcionando.
    Depois de feito tudo vieram me informar o valor que devo pagar, sendo que em nenhum momento fui informada que a despesa seria por minha conta.
    Isso procede?

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  5. Olá, estou auxiliando um senhora que sofreu um “pequeno” acidente de trabalho. Ela é faxineira de um condominio e precisa atravessar uma pequena janela para ter acesso a uma área externa, espécie de laje para efetuar a limpeza, assim precisa posicionar uma escada do lado de dentro e outra do lado de fora dessa janela para assim acessar a área, em uma dessas tarefas teve uma distensão no tendão de sua perna. Os responsáveis disseram que não se tratava de acidente de trabalho e não abriram um CAT. Passados quase dois meses a mesma queixa-se de fortes dores, tem dificuldades de efetuar sua atividade laboral e já perdeu a conta de quantas vezes procurou o pronto socorro para ser médicada, sem contar as infinitas vezes que precisou comprar medicação paliativa para o problema. Gostaria de informações para poder ajuda-la a tomar um caminho definitivo em seu caso. Desde já agradeço todas informações!

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  6. Funcionario de condominio sofre acidente na area comum com louça quebrada no lixo. A responsabilidade ė do condômino que gerou esse lixo ou de todo condominio?

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  7. Boa tarde.
    Gostaria de saber quais são as responsabilidades que o condomínio tem sobre um acidente de transito dentro do condomínio.
    Houve a autorização para a entrada de um visitante e o mesmo provocou um acidente, colidindo com outros 2 veículos.
    Foi feito o boletim de ocorrência, porém fomos informados para acionar o condomínio, gostaria de uma orientação.

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  8. Gostaria de um auxilio contar uma acusação do meu condomínio contra minha pessoa porque meu filho de 14 anos acessou área restrita localizada no terraço do prédio condominial. penso que é responsabilidade do condomínio por não eliminar o risco, que poderia ter sido sanado em período anterior, já que tinha conhecimento de que qualquer pessoa, do condomínio ou não, poderia acessar área restrita, correndo risco de choque ou até mesmo queda do ponto mais alto da torre mencionada.
    O condomínio me notificou ameaçando cobrar multa pela falta.
    O que faço e quais são os meus direitos.
    Agradecido
    valdir

    • Obrigado Diego!

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  9. Maria de Jesus Teixeira Costa 27 de outubro de 2016 at 8:31 - Responder

    Sofri uma aparatosa queda nas escadas de um prédio.
    São 4 escadas em marmore que ligão a entrada a várias lojas.
    Nesse dia estavão a ser limpas pela funcionária da limpesa e quando pus o pé na primeira escorreguei e só parei na ultima. Estive 8 dias no hospital com várias lesões e passados quase dois meses ainda ando de coletete e mal posso fazer a minha vida pessoal, muito menos trabalhar.
    O responsável pelo condominio pode ser responsabilizado?

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  10. Olá, bom dia. Gostaria de tirar uma dúvida. O condomínio onde moro é pequeno, são 16 apartamentos. O síndico é um morador. Nosso condomínio tem muitos problemas, a construtora que o fez, fez muito mal. Problemas com tomadas, já houve vazamento de gás, problemas com telhado, calhas, encanamento, enfim todo tipo de problema, e o pior é que a construtora decretou falência e não vai resolver nossos problemas. Mas a minha pergunta é especificamente sobre um ocorrito que eu considero grave, aconteceu ontem envolvendo meu filho de 3 anos de idade. Estávamos subindo as escadas, moramos mo terceiro andar do prédio que tem 4 andares, e tem uma goteira que derrama água toda vez que chove. Esse vazamento vem da laje, do teto do prédio e a água se acumula no Hall do meu andar. Meu filho escorregou e ia cair com a cabeça na escada, seria um acidente muito grave se meu marido que estava junto não tivesse conseguido segurá-lo. Esse problema desse vazamento existe já a um bom tempo, e eu já avisei o síndico sobre o mesmo, inclusive ele mora no último andar e passa sobre a poça de água no chão, toda vez que chove. Então ele tem consciência do pobrema. Nosso saldo do condomínio é muito baixo, o valor arrecadado da praticamente pra pagar a conta de água. Queria saber o que posso fazer nesse caso. Posso pagar do meu bolso pra consertar essa goteira, antes que alguém se machuque ou até morra? Posso pagar e descontar no nas mensalidades do condomínio? Ou o síndico tem que mandar uma empresa consertar e repassar o valor aos moradores? Obrigada.

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  11. Boa noite,

    Minha sogra esqueceu a torneira da lavanderia ligada e molhou todo o prédio a água foi até o elevador e acabou queimando algumas peça, ela é obrigada a pagar essa manutenção sozinha ou o condomínio deve arcar com esse acidente.

    Grata.

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