Divisão de DESPESAS em condomínio. Qual o critério? Como devo fazer?

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Divisão de despesas – qual o critério? Por “unidade” ou por “fração ideal”?

Essa é uma matéria de sua importância. Simples, gostosa de se ler e que nos traz conhecimento que evita transtornos futuros indesejáveis.

Recebemos a questão abaixo e, após a transcrição da mesma, passamos a “respondê-la”, mas em forma de “artigo” criado ao público alvo, ou seja, para todos nós que vivemos e convivemos com essas dúvidas que, por vezes, podem causar problemas desnecessários. Vamos ver como evita-los.

Olá Dr. Fittipaldi,

Sou síndico de um condomínio de 40 apartamentos e em dezembro passado realizamos assembleia ordinária com item específico convocando para a criação de Fundo de Obras, até então inexistente. Ficou estabelecido que o Fundo de Obras terá prazo determinado de três anos e seu uso será para a pintura de toda a edificação. Aprovado, o valor da contribuição importou em R$ 50,00 para cada unidade. Acontece que semana passada, fui interpelado por um morador que não estava na assembleia e disse que o valor aprovado de R$ 50,00 por unidade não poderá ser igual para todas as unidades e sim deverá ser proporcional a fração ideal de cada apartamento assim como o valor do Condomínio e do Fundo de Reservas. Nossa convenção é antiga, de 1969, e nada menciona acerca de despesas extraordinárias. Fala apenas que: “Constituem encargos comuns, que devem ser suportados por todos os condôminos, na mesma proporção que lhes foi atribuída no terreno pertencente ao edifício, além dos que por ventura forem deliberados, em Assembleia Geral, os seguintes:”

a)…..;

b) os impostos, taxas e contribuições de qualquer natureza que incidam sobre as partes de uso comum do edifício;

c)….;

d) as despesas com conservação e o asseio das partes comuns, com as instalações, aparelhagem e maquinaria;

e)…;

f)… .”

Sobre fundos, somente fala que na Assembleia Geral Ordinária o Síndico deve: “fixar o orçamento para o ano a iniciar-se, inclusive a quota anual para a formação de fundos de reserva para atender as despesas urgentes e imprevistas”.

O artigo 1336, I do CC/02 fala em “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. As indagações são: Como não existia o Fundo de Obras e foi criado em Assembleia específica, mesmo sendo aprovada uma contribuição igualitária, poderia ou deveria essa contribuição ser calculada pela fração ideal de cada unidade? Se a Convenção nada menciona sobre o Fundo de Obras e a Assembleia deliberou sobre esse assunto fixando valores, isso não supre a lacuna da Convenção? O que prevalece, o artigo 1336 do CC/02 que não faz a ressalva quanto às despesas extraordinárias ou aquilo deliberado em Assembleia? A Assembleia não é considerada soberana para decidir assuntos podendo inclusive deliberar sobre qual a forma de rateio de determinada despesa extraordinária? Agradeço desde já atenção dispensada com a leitura desse e cumprimento pelos inestimáveis préstimos de seu artigo.

O Condomínio do Futuro, com muita satisfação, apresenta algumas rápidas considerações ao nosso leitor participativo, pois que a dúvida dele é a de muitos de nós.

Na conformidade do que sabemos, fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.

No Código Civil, encontramos, no artigo 1.331, 3º, o seguinte:

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 

Observo que não são todos os condomínios que apresentam unidades autônomas com a mesma metragem em termos de área útil. Assim, há proprietários que detém unidades maiores ou menores e, por isso, possuem frações ideais diversas.

Esse fato, via de regra, deve estar contido na Convenção de Condomínio. Por exemplo: “unidade com área útil de 123,68 m2, área comum de 75,35 m2 e área total de 199,03 m2, correspondendo a fração ideal de terreno de 0,99678%…”

Lembramos, apenas a título de “amor ao debate” e esclarecimentos complementares, que os direitos sobre votos e cotas do condomínio (rateios, fundos etc.) são divididos de acordo com o que estipula a convenção do condomínio. Se a convenção, por sua vez, for omissa nesse sentido, o critério da divisão será o da fração ideal sempre.

E, partindo do critério da fração ideal, temos que considerar o artigo 1.352, parágrafo único, estabelece “verbis”: “Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Desnecessário dizer, mas recordamos que as frações ideais devem constar da Escritura do imóvel e da Convenção Condominial, isso para que o administrador condominial e/ou a administradora possa realizar os corretos cálculos sobre o “quantum” devido a título de cota condominial, fundos de reserva e de obras etc.

Finalizando, apenas para que não haja qualquer dúvida acerca de algumas decisões assembleares, considero que o Regimento Interno está abaixo da Convenção de Condomínio, assim como esta última está abaixo do Código Civil, tal como este está subordinado à Constituição Federal. Por que faço essas considerações finais? Simples. Porque a assembleia, por mais “soberana” que possamos imaginar que seja, não tem força para decidir acima da Lei. Ela pode até alterar a Convenção, desde que regular e legalmente realizada para esse escopo, mas se realizada somente para a criação de um fundo de obras (no exemplo citado), não pode estar acima da convenção, tampouco acima do que determina o Código Civil ou qualquer lei que está acima de uma singela decisão assemblear que, por mais acato que mereça, deve subordinar-se às regras, leis e demais determinações hierarquicamente superiores a ela.

Alinhavadas essas rápidas considerações, o Condomínio do Futuro responde, então, que SIM, o critério é, considerando a situação segundo o relato da questão inaugural, o da FRAÇÃO IDEAL para a divisão de despesas de quaisquer naturezas (ordinárias, extraordinárias, fundos de reserva e obras etc.), menos para locações de espaços comuns no condomínio e multas, valores esses que podem ser estipulados de formas diversas, mas esse é um outro assunto…

Somente para encerrarmos definitivamente a questão que ora focamos, podemos ainda perceber na dúvida acima, que a própria convenção determina, para os ‘encargos’, que “… devem ser suportados por todos os condôminos, na mesma proporção que lhes foi atribuída no terreno pertencente ao edifício” (sic). O que ela quis “dizer” com a expressão ‘na mesma proporção que lhes foi atribuída no terreno pertencente ao edifício‘? Resposta: FRAÇÃO IDEAL.

O Condomínio do Futuro, em parceria com a www.brazcon.com (Spontania), www.conectcon.com (Sistema Conectcon Social) e www.gk.com.br (pioneira em unir os sistemas Spontania e Conectcon para a interação e integração condominial) está programando para breve uma apresentação desse espetacular produto que, inclusive, auxiliará corpo diretivo, condôminos e no preparo dos funcionários de condomínios, dentre outras tantas utilidades, ao que também poderemos contar com a www.gaborrh.com.br, mas essa matéria ainda será destacada oportunamente.

Quer conhecer um pouco do Sistema Conectcon Social? Clique na imagem abaixo. O Condomínio do Futuro garante a qualidade e confiabilidade, bem como indica no uso diário para diversas situações condominiais. 

Portanto, Srs. síndicos, condôminos, zeladores e conviventes condominiais em geral, estejam cada vez mais atentos às inovações que o Condomínio do Futuro levará até os Srs., pois nosso compromisso e comprometimento estão diretamente ligados à coletividade em atividade e é para ela que trabalhamos com afinco.

Mas ainda recomendamos que assistam ao vídeo do Spontania clicando na imagem abaixo e sendo direcionado à respectiva demonstração (clique em Spontania). Veja o que o seu condomínio também poderá contar em termos de tecnologia de primeiro mundo. Tudo isso está sendo trabalhado pelo Condomínio do Futuro para unir parceiros e levar o melhor para a vida em coletividade.

Comentários serão respondidos, mas dúvidas (perguntas de qualquer natureza) somente mediante CONSULTORIA (v. razões em Ética e Créditos). Portanto, havendo dúvida ou mesmo se tiver algum problema relacionado a qualquer assunto inerente ao conteúdo do Blog para ser solucionado, o Condomínio do Futuro coloca à disposição sua CONSULTORIA (v. ao lado direito da página ou clique sobre a palavra CONSULTORIA retro destacada).

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Atenciosamente,

Fittipaldi – www.condominiodofuturo.com e noticias.band.uol.com.br/blogs

Facebook: http://www.facebook.com/CONDOMINIODOFUTURO

Twitter: @ClodsonFitti

Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos. Conselheiro Consultivo (2008/2009), Consultor Jurídico (2009/2010), síndico eleito (2011/2012) e Conselheiro Consultivo (2013/2014) no Condomínio Mundo Apto Barra Funda (SP), composto por 3 torres e 324 unidades, com mais de 1.100 moradores e 20 funcionários. Consultoria, implantação de sistemas (Conectcon e Spontania) com validação jurídica e oficial e/ou similares. Palestrante pelo Blog www.CondominioDoFuturo.com e Instituto Pró-Síndico, bem como Instrutor de Cursos na esfera condominial neste último (Pró-Síndico). Promove destacadamente a PALESTRA “SEGURANÇA DIGITAL E PESSOAL” tanto para escolas como para condomínios. Caso seja assunto absolutamente sigiloso e urgente, os e-mails fittipaldi-c@uol.com.br e sindico.cf@condominiodofuturo.com estão à disposição (v. CONSULTORIA em “Consultor Fittipaldi”), bem como o celular (11) 99880-6666 pode ser acionado, mas somente para hipóteses sigilosas (contratação remunerada). Linkedin: http://www.linkedin.com/in/fittipaldicf e Twitter: @ClodsonFitti.

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24 comentários

  1. Gostaria de informação sobre rateio de água.
    Sou inquilina, e pago 170,00 por 3 pessoas.
    A Convenção não fala nada sobre a forma de rateio da água.
    Isso pode ser feito? Cobrar água por cabeça?
    Obrigada!

    • Boa noite, Sra. Rosalva.

      Eu já respondi, em 07.02.2013, em http://www.condominiodofuturo.com/2011/09/17/individualizacao-de-contas-de-agua-e-gas-perguntas-e-respostas/, questão muito similar para a Sra. Por favor, verifique lá a resposta.

      Outra questão lhe foi respondida, em 21.02.2013, em http://www.condominiodofuturo.com/2013/02/21/devedores-incluir-nome-ou-unidade/.

      No mesmo dia 21.02.2013, respondi questão da conta de água em http://www.condominiodofuturo.com/2013/02/20/cobranca-de-condominio-aumenta-em-janeiro2013/.

      De qualquer sorte, vou responder, mas agora de forma OBJETIVA à sua questão: “por cabeça”, num primeiro momento, NÃO. Em condomínios, nunca tive conhecimento acerca da cobrança de conta de água por “cabeça”, mas sim por unidade, por consumo medido etc. “POR CABEÇA”, ao menos em condomínios, não. Essa é minha opinião e dentro dos meus limitados conhecimentos.

      A convenção, de fato, não deve “falar” sobre “água”, mas sim sobre despesas em geral, sobre as COTAS condominiais, sobre as despesas ORDINÁRIAS e extraordinárias. Procure, Sra. Rosalva, obter auxílio de um profissional para lhe auxiliar nesse seu assunto particular da “água”, pois percebo que algo pode estar errado, mas não adiantará eu responder 4 (quatro), 5 (cinco) ou 10 (dez) vezes se não for tomado conhecimento de todos os detalhes. Documentos não forem analisados, contas verificadas, formas de cobrança etc. Reitero tudo quanto considerei nas respostas anteriores.

      Desejo que resolva tão brevemente quanto puder seu problema e espero receber notícias suas a esse respeito, mas não será com “perguntas” e “respostas” que a Sra. encontrará a solução e sim com medidas para efetivamente sanar a questão.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

    • Boa noite, Sr. Ricardo!

      Agradecemos sua participação. Contudo, referida matéria é justamente direcionada para condôminos que, por muitas vezes, têm dúvidas acerca de como devem pagar, ou seja, por “cabeça” (unidade autônoma) ou por fração ideal. E, diante de uma questão prática nascida em um condomínio entre um condômino e um síndico é que publicamos essa singela matéria justamente para esclarecer que é a Convenção Condominial que define o critério, mas quando não há definição na Convenção, o critério é o da fração ideal.

      Destarte, é bem simples e o pessoal do Condomínio do Futuro usou de toda singeleza para publicar um modesto artigo que levasse conhecimento basilar e esclarecesse dúvidas nesse sentido. Já os profissionais da área têm a obrigação de saber um pouco do assunto. Talvez por isso eu não entenda como sendo direcionado para eles, mas com certeza compreendo sua consideração.

      De qualquer sorte, agradecemos sua participação e considerações.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  2. Excelente abordagem e me ajudou a entender porque alguns condôminos pagam maior taxa condominial que outros, em meu condomínio.

    Dúvida: Caso uma unidade fique desocupada por muito tempo, podemos considerar que a mesma não está usando as áreas sociais e comuns do condomínio, proporcionalmente a outra unidade em que residem 5 familiares, por exemplo.

    Sendo assim, é justo e legal pagarem a mesma taxa condominial?

    Obrigado novamente, abraços!

    • Boa tarde, Sr. Alessandro!

      Agradecemos sua participação e incentivo novamente.

      Quanto à sua dúvida, a resposta é simplesmente SIM. Independentemente de estar utilizando ou não as “áreas” comuns, os funcionários continuam sendo pagos, a energia elétrica, a água para limpar os espaços, a administradora, os produtos de limpeza etc. Não somente é “LEGAL” como é OBRIGATÓRIO o pagamento enquanto a propriedade subsistir. Se o proprietário viajou, alugou, ausentou-se por qualquer motivo ou até mesmo “faleceu”, perceba que toda a “máquina” condominial continuou seu funcionamento para não desvalorizar, não ficar “suja”, não deixar de pagar seus funcionários, não deixar de recolher seus encargos sociais, suas manutenções etc.

      Portanto, repito, é LEGAL e OBRIGATÓRIO o recolhimento (pagamento) da taxa, sob pena de ser um inadimplente como outro qualquer.

      Somos nós que agradecemos sua participação.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

        • Não há o que agradecer.
          Posso dizer ao Sr. que o Blog também é fã de seus “fãs”, pois sem reciprocidade não há quem subsista. Estamos aqui para isso.
          Sucesso para todos!
          Atenciosamente,
          Fittipaldi.

  3. Mauricio Fernandes Rebellko 19 de março de 2013 at 11:32 - Responder

    Caro Dr. Fittipaldi,

    o meu agradecimento de hoje é para mim, porque, embora
    um velho batalhador para que as administrações e Sindicos,
    tenham sucesso, desde que, estejam sempre do lado certo ,
    o da lei. Os seus trabalhos, quem tiver sorte de conhece-los
    estarão sempre pelo caminho certo que é o grande sinalizador dos seus ensinamentos, que é a lei.

  4. Olá Dr. Fittipaldi,

    No caso do relato acima sobre a divisão de despesas do fundo de reserva, consideremos que, mesmo que na lei haja previsão para rateio do valor pela fração ideal, oportuno que se faça uma observação e indagação: Em se tratando do mesmo caso, constituição de fundo de obras para pintura do Prédio, em que na Assembléia ordinária convocada para tanto, demonstrou-se a necessidade de recolher um determinado valor fixo mensalmente por unidade, que não fosse muito oneroso a todos, no caso do expemplo, R$50,00 para cada unidade(40) para se chegar ao valor de R$2000,00 mensais, tento a previsão de encerramento da cobrança em 36 meses. Não seria o caso de constituição de um fundo expecífico atípico, onde se votou e aprovou a instituição nesses termos? Ou seja, não seria um caso, não de constituição de fundo de obras, embora o nome possa se encaixar no caso, mas um caso de constituição de contribuição para fim específico? Se pegarmos o valor de R$2000,00 e dividirmos pela fração ideal, certamente haverá quem pagará mais de R$50,00 e outros menos de R$50,00. No entanto a proposta realizada na Assembléia foi justamente ao contrário, de haver uma contribuição igualitária entre os condôminos não onerando uns em detrimento de outros a fim de evitar possíveis inadimplementos. Isso por sí só, a discução desses termos votada e aprovada em Assembléia, não autorizaria a cobrança/rateio de forma igualitária?
    Agradeço a atenção dispensada.
    Muito obrigado.

    • Boa tarde, Sr. Carlos!

      Peço desculpas, mas não se trata de um “comentário” e sim de várias perguntas.

      Por favor, verifique ao final da nossa matéria que “Comentários serão respondidos, mas dúvidas (perguntas de qualquer natureza) somente mediante CONSULTORIA (v. razões em Ética e Créditos). Portanto, havendo dúvida ou mesmo se tiver algum problema relacionado a qualquer assunto inerente ao conteúdo do Blog para ser solucionado, o Condomínio do Futuro coloca à disposição sua CONSULTORIA (v. ao lado direito da página ou clique sobre a palavra CONSULTORIA retro destacada).”

      O Blog, em suas publicações, presta um serviço gratuito, mas não presta consultoria, por mais simples que possa parecer, dessa maneira, mesmo porque não pode ter esse fim e destino, isso por questões éticas, contratuais e as já mencionadas em http://www.condominiodofuturo.com/creditos/.

      Sou eu que agradeço sua participação, mas qualquer manifestação nossa somente poderá ser obtida mediante consultoria. Se o Sr. assim desejar, basta acessar http://www.condominiodofuturo.com/consultoria/ e solicitar o que entender necessário.

      Atenciosamente,

      Fittipaldi.

  5. Olá! Meu condomínio em assembleia decidiu por não criar um fundo de reserva uma vez que o mesmo ainda está no prazo de garantia. Só que no decorrer do tempo tem comprado vários equipamentos p/instalação uma vez que é novo . Sou inquilina e sempre contestei as despesas porque nunca foi mencionado no boleto de condomínio nenhum valor referente a qualquer tipo de fundo.Recentemente em conversa sobre o assunto com o dono da administradora este me disse que todo ano provisiona um valor a título de fundo reserva. Sou inquilina e nunca pude pedir o ressarcimento ou descontar do meu aluguel. Existe um saldo até alto na poupança mas, a medida que o condomínio necessita ele utiliza parte para qualquer fim. Como fazer para o condomínio regularizar este saldo e me da a condição de pedir o ressarcimento junto ao proprietário do imóvel?

    • Resposta Automática.
      Prezado (a);

      Fico muito feliz pelo grande número de comentários e perguntas que recebo pelo site. Mas infelizmente não estou conseguindo responder a todos, então, disponibilizo aqui alguns canais que também irão atendê-lo (a) prontamente.

      Caso tenha interesse em consultoria, por favor, entre em contato através dos e-mails:
      juridico6@karpat.adv.br – Dra. Débora Batista
      juridico9@karpat.adv.br – Dra. Deborah Axelrud

      Ou pelo telefone: (11) 3892-6035.

      Se o seu interesse for apenas para o esclarecimento de dúvidas, peço que direcione as suas perguntas para os sites: http://www.universocondominio.com.br, no programa Fale com o Especialista ou http://www.sindiconet.com.br, na coluna Pergunte ao Especialista.

      Muito obrigado pelo contato!

  6. Ola Dr Fittipaldi,
    No caso de um novo condominio, onde havera a primeira assembleia para instalacao, ha possibilidade de sugerir e colocar em votacao a divisao de forma igualitaria? Seria uma forma mais justa?
    Obrigada,

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      Prezado (a);

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  7. Moro num condomínio de 600 unidades, sendo que 200 de (108m2) e 400 de (85m2). Houve uma assembleia que não informaram claramente a pauta da reunião e nessa reunião foi votado a unificação do valor das taxas do condomínio, ou seja, reduziram o valor da taxa dos ap maiores colocando quase iguais a dos ap menores. Procuramos o síndico para discutir a questão e não deu importância para esse fato. Qual sua orientação? Como fazer para anular essa questão votada na assembléia. Muita gente não participou dessa assembléia porque a pauta não foi clara.

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  8. Sou proprietário de uma cobertura de 250 metros,em um prédio de 7 apartamentos,onde a agúa não é individual,mas é rateada pela área de cada apartamento,apesar de o meu ser maior de todos moram apenas 3 adultos. nos outros apartamentos menores moram mais pessoas, consequentemente o consumo de agua é maior. minha pergunta é ; estou pagando agua para os demais moradores,isto está correto no seu entendimento jurídico ?

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  9. Bom dia;

    Queria poder entender oque é licito, nesta caso em concreto.
    Moro em condomínio de 8 apartamentos, que recebe a agua atravez de um unico hidrometro, da concessionário, contudo o prédio e dotado de um sistema de hidrometro individual da caixa geral do condominio para os apartamentos.Ou seja chega tudo comun depois media a fração.
    Porém alguns morados , inclusive o sindico esta querendo esquecer este rateio e cobrar o conta de agua, dividida apenas pelo numero de apts, a exemplo conta de 1.000 divide por 8 apts e cada um paga 125,00. O que a meu ver não e justo uma vez que possue o hidrometro pra mensurar a quantidade consumida por cada apt.A decisão de assembleia pode tomar essa decisão?Ela é legal, perante a lei do condominio e do CC?

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