Contrato verbal de locação e outros – um risco para quem ainda usa a forma verbal.

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O direito moderno é pautado pelo princípio consensualista. Dito princípio é aquele que considerada o consenso existente entre as partes e dentro dele encontramos o estabelecimento do contrato por intermédio do simples acordo de vontades através do “verbo” e a forma se torna exceção, pois não é a escrita.

Particularmente, sou CONTRA o contrato verbal, pois a prática revela que os contratos muito “consensuais”, ou seja, “LIBERAIS” demais e nos quais se incluem os verbais, podem trazer (e geralmente trazem) problemas por ser dificultada a sua comprovação. Daí a necessidade de outras provas, tais como e-mails (escrita – artigo, 225 do Código Civil Brasileiro, testemunhas etc.). Essa é uma verdadeira “dor de cabeça” para quem opta pelo “comodismo” do contrato verbal.

São, ainda, inúmeros casos ajuizados perante o Poder Judiciário onde figuram as partes que “firmaram” (mais correto é dizermos: estabeleceram, pois firmar, via de regra, é postar a “firma”, ou seja, a assinatura) um negócio jurídico verbalmente. 

Na minha opinião, deixando claro que ela não é a “régua” para quem quer que seja, é que esses contratos verbais geram dúvidas constantes, pois sua validade jurídica sempre será parcial e isso, repito, na minha opinião, posto que não se contem prazo, condições, garantias, valores, forma de ajuste etc., destacadamente nos de locação.

A Lei 8.245, de 1991, em seu artigo 47, estabelece, “verbis”:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

Daí por diante, referido artigo elenca as hipóteses em que pode ser retomado o bem, mas não é esse o foco específico da nossa matéria.

Esse artigo apenas se relaciona ao tempo de contrato e que gera muita polêmica no que diz respeito ao tal contrato verbal, posto que este (contrato verbal), por muitas vezes, não se comprova em termos de início. Aliás, perceba-se que o artigo 47, acima transcrito, chega a permitir a hipótese de ser celebrado por prazo “inferior a trinta meses” (sic), mas continuamos com a grande dificuldade para comprovar uma série de itens de um contrato verbal, inclusive o seu termo inicial.

No contrato verbal, destaque-se, não cabe a interpretação direta ou indireta de qualquer tipo de “acordo”, posto que este (o acordo) somente se comprova pela via escrita. Não há, num primeiro momento, como ser comprovado o “acordo verbal” estabelecido entre as partes perante o Poder Judiciário. É a “palavra” de um contra a “palavra” de outro. Por isso sou particularmente contra o contrato verbal.

 

E, por não ser possível sua comprovação em termos de início, sempre é ele considerado como sendo celebrado por tempo indeterminado.

Natural a aceitação desse tipo de contrato, mas insisto em afirmar que a maior complicação está no campo probatório, ou seja, o todo que se deve comprovar acerca deles, a exata interpretação da vontade de cada uma das partes quando ocorrer o conflito de interesses entre as mesmas.

Reitero que um dos meios de produção de prova é o testemunhal, mas esse também é questionável. Por isso o contrato ESCRITO deve ser sempre o utilizado. Nos verbais, por serem necessárias provas diversas, o curso processual é mais demorado, a execução não se dá de forma célere, tal como pode ocorrer na hipótese de alguns contratos escritos.

E, por depender de provas testemunhais, de consentimentos mútuos etc., muitas vezes pode ser quase impraticável a comprovação da vontade de cada uma das partes no momento da contratação para pleitear direitos em caso de litígio. Destarte, não canso de reiterar que é preferível a FORMA ESCRITA, preferencialmente acompanhada por advogado(a).

Mas lamentavelmente a prática revela que muitas pessoas físicas e, pasmem, jurídicas também, não buscam essa proteção da forma escrita e acabam por elegerem o contrato verbal até mesmo para contratos de grandes importâncias como, por exemplo, a locação de imóveis suntuosos, galpões, casas comerciais etc. Isso ocorre até em hipóteses em que o(a) locatário(a) é pessoa “amiga” ou indicada de amigo(a), ou “familiar”, parente próximo e casos da espécie. GRANDE ERRO!

A problemática é verificada quando qualquer “algo” não dá certo ou quando ocorre um simples “atrasar” prolongado no cumprimento de obrigações, tais como o pagamento do próprio aluguel, o IPTU, da cota condominial, do seguro que não é renovado e ocorre um sinistro não se “sabendo” quem deve pagar pelo prejuízo mesmo que advindo de força maior etc.

Quando se fala em RETOMA do imóvel, pior ainda o agravar da situação. Muito embora conste da Lei nº 8.245/1991, o contrato verbal tem várias particularidade, dentre elas algumas acima elencadas, as quais dificultam por deveras até a retomada, para o que destacamos novamente somente a comprovação do início do contrato. Veja-se que, quando ajustada verbalmente e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado. Nessa hipótese, ou seja, quando o contrato é verbal, o imóvel só pode ser reavido pelo proprietário em determinados casos, ao contrário de quando a locação é celebrada pela forma escrita e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, ocasião em que ocorre a resolução (fim) do contrato, independentemente de notificação ou aviso. Essa é uma das diferenças em favor de quem celebra por escrito. E não digo isso em favor do proprietário, mas sim de ambas as partes, que não se “amarram” entre si.

Veja-se, por exemplo, a dificuldade em se produzir prova, através do que restou decidido no julgado abaixo transcrito:

 

VOTO Nº: 11.021

APELAÇÃO Nº: 9123296-28.2008.8.26.0000

COMARCA: FÓRUM REG. DE SÃO MIGUEL PAULISTA-2ª VARA CÍVEL

APELANTE: PEDRO FRANCISCO NASCIMENTO

APELADOS: JOSÉ ELIAS REIS E S/M; CÍCERO CELINO DO CARMO E OUTROS

Ação de Despejo por Falta de Pagamento – Alegação de existência de contrato verbal de locação não comprovada – Conjunto probatório desfavorável à pretensão do autor – Recurso improvido.

Da sentença que julgou extinto sem resolução do mérito ação de despejo por falta de pagamento recorre o vencido alegando ser possível a existência de contrato de locação verbal e que os réus não comprovaram ser proprietários dos imóveis, o que caracteriza o esbulho possessório.

Recurso regularmente processado e respondido.

É o relatório. Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento proposta pelo apelante alegando que celebrou contrato de locação verbal com os apelados, que deixaram de adimplir os encargos da locação, motivo pelo qual deve ser decretado o despejo.

O d. juiz de primeiro grau extinguiu o feito sem resolução do mérito porque entendeu não haver prova nos autos da alegada contratação verbal.

Correta a decisão.

Embora a locação possa ser contratada verbalmente, negada a relação, cabe ao autor o ônus da prova. No caso, expressamente declarou não ter outras provas a produzir e nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada pelo apelante em face de Washington Ribeiro Queiroz, com o qual alegou ter celebrado contrato de compra e venda do dito imóvel, conforme fls. 85/86, protocolou petição informando que os ora apelados Cícero Celino do Carmo, José Elias, Solange Alves Reis, José Damião de Oliveira e Magnólia Maria de Oliveira eram “ocupantes” do imóvel e deveriam ser cientificados daquela ação.

Dessa forma, ausente comprovação da relação locatícia existente entre as partes, a extinção da ação de despejo por falta de pagamento sem resolução do mérito era medida que se impunha. Por fim, a insistência do apelante em sua infundada tese, a meu ver, não caracteriza litigância de má-fé. Diante do exposto, nego provimento ao recurso.

EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE – RELATOR – V. Acórdão datado de 16.08.2012 – V.U. – Registro: 2012.0000406542 (os destaques são nossos)

Finalizo considerando, mais uma vez, que o contrato verbal é um contrato NÃO recomendável para quem deseja tranquilidade, pois a possibilidade de problemas futuros é por deveras grande, uma vez que a sua difícil comprovação nos seus pormenores é uma das maiores problemáticas que lhe atribuem essa pecha de ser pouco recomendado para quem deseja maior segurança e tranquilidade negocial.

Dica de esclarecimento derradeiro: quando a negociação é feita diretamente com o proprietário e inquilino, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica ao mercado de locação, que é regido por legislação específica (Lei 8.245 de 18/10/1991) e pelo Código Civil. Mas, quando existe uma intermediação de uma imobiliária, pode haver enquadramento no Código de Defesa do Consumidor, em relação a prestação de serviços e cobranças de taxas indevidas.

Diante do panorama traçado, devemos sempre primar pela segurança proporcionada pelas formas e firmar contratos escritos. Concluo, destarte, que muito embora possa parecer “exagerada”, “neurótica” ou “sistemática”, a melhor forma para que sejam resguardados direitos e exigidas obrigações é a ESCRITA. Infelizmente, o princípio da boa-fé, que deve reger todo e qualquer contrato, ainda não é o bastante para resolver alguns casos, destacadamente os contratuais e, para a matéria em foco, em termos de locação, ainda mais em condomínios, para o que são devidas observações a Leis, Convenção, Regimento Interno e uma série de regras de boa convivência coletiva.

Orientações sobre despejo por falta de pagamento em http://condominiodofuturo.com/2013/01/08/locacao-despejo-orientacoes/.

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Fittipaldi – www.condominiodofuturo.com e noticias.band.uol.com.br/blogs

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Twitter: @ClodsonFitti

Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos. Conselheiro Consultivo (2008/2009), Consultor Jurídico (2009/2010), síndico eleito (2011/2012) e Conselheiro Consultivo (2013/2014) no Condomínio Mundo Apto Barra Funda (SP), composto por 3 torres e 324 unidades, com mais de 1.100 moradores e 20 funcionários. Consultoria, implantação de sistemas (Conectcon e Spontania) com validação jurídica e oficial e/ou similares. Palestrante pelo Blog www.CondominioDoFuturo.com e Instituto Pró-Síndico, bem como Instrutor de Cursos na esfera condominial neste último (Pró-Síndico). Promove destacadamente a PALESTRA “SEGURANÇA DIGITAL E PESSOAL” tanto para escolas como para condomínios. Caso seja assunto absolutamente sigiloso e urgente, os e-mails fittipaldi-c@uol.com.br e sindico.cf@condominiodofuturo.com estão à disposição (v. CONSULTORIA em “Consultor Fittipaldi”), bem como o celular (11) 99880-6666 pode ser acionado, mas somente para hipóteses sigilosas (contratação remunerada). Linkedin: http://www.linkedin.com/in/fittipaldicf e Twitter: @ClodsonFitti.

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22 comentários

  1. Por favor me esclareção uma duvida..
    Contratei uma casa para morar, logo paguei e nao peguei recibo, mudei e o proprietario foi ageitanto o contrato, mais ou menos em uma semana ele ficou pronto, porem eu não queria mais morar no lugar e não assinei o contrato (que éra de 6 meses) e falei q logo sairia da casa, porem o proprietario me deu ate dia 30 para desocupar a casa. sendo que mudei dia 4. tenho algum direito de ficar ate dia 4?

  2. ótimo artigo.
    Recebi um imóvel de herança juntamente com outros herdeiros. Ocorre que um dos herdeiros alugou o imóvel, sem contrato de locação.
    A locatária reformou o imóvel e parou de pagar o aluguel há algum tempo. Há e-mails que comprovam a cobrança do aluguel, bem como depósitos efetuados na conta de um dos proprietários.
    Queremos retomar o imóvel pois ela não paga aluguel.
    Tenho dúvida de como formalizar nossa intenção sem nos prejudicar em uma futura ação de despejo, pois eu acho que é isso que irá ocorrer.

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  3. A situação acima citada se aplica a minha situação. Firmei contrato verbal com um amigo fazendo uso de dois meses de depósito, já se foram 4 anos, o mesmo foi renovado verbal por mais trés anos. Porém no inicio de Janeiro de do corrente ano o proprietário colocou a casa a venda sendo que ainda existe dois anos de contrato vigente. A duvida é se o novo comprador pode pedir de imediato a casa ou se terei um prazo para deixar a mesma? Como fica a situação do depósito? Desde já agradeço pela atenção, abraço e felicidades para vocês e famílias.

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  4. A situação acima citada se aplica a minha situação. Firmei contrato verbal com um amigo fazendo uso de dois meses de depósito, já se foram 4 anos, o mesmo foi renovado verbal por mais trés anos. O mesmo deveria me avisar um ano antes quanto a quentão venda do imoveu, fato esse que não ocorreu, no inicio de Janeiro do corrente ano o proprietário colocou a casa a venda sendo que ainda existe dois anos de contrato verbal vigente. A duvida é se o novo comprador pode pedir de imediato a casa ou se terei um prazo para deixar a mesma? Como fica a situação do depósito? Desde já agradeço pela atenção, abraço e felicidades para vocês e famílias.

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  5. VIVO DE ALUGUEL À 7 ANOS E NUNCA TIVE UM CONTRATO DE LOCAÇÃO, PORÉM VENHO PAGANDO REAJUSTES ANUALMENTE DA FORMA QUE O LOCATÁRIO ME PROPOE…..ATUALMENTE PAGO 800 REAIS E EM NOVEMBRO PAGUEI MEU ALUGUEL, SÓ QUE EM DEZEMBRO O LOCATÁRIO VEIO ATÉ MINHA CASA PARA QUE EU ASSINASSE O CONTRATO DE ALUGUEL…..NESSE CONTRATO O VALOR AUMENTARIA PARA 1.200….QUERO SABER SE ESTE VALOR ESTÁ CORRETO?

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  6. Boa tarde
    Aluguei uma casa por contrato verbal, paguei um aluguel adiantado e o proprietário me deu um recibo de pagamento. Ele estava pintando a Casa e me deu um prazo pra entregar a casa mas uns dez dias depois ele desistiu do aaluguel, o que faço?
    Ele disse que vai devolver o dinheiro que dei por que tenho recibo, mas é de ele não devolver o q faço?

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  7. Boa Tarde,
    Aluguei uma casa no dia 20 de novembro, contrato verbal, sendo que o dono da casa me falou que eu poderia morar por no minimo um ano e meio( estava no dia , eu, ele, a esposa dele e meu marido), pois ele não teria interesse em voltar a mudar na casa tão cedo, estou pagando os alugueis certinhos, e no dia 21 , a esposa dele veio receber o aluguel, veio me pedindo a casa, gostaria de saber dos meus direitos, pois instalei ar, tv, internet, sky ….

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  8. Moro em uma casa há 15 anos de aluguel, sem contrato, da forma verbal, o pai do meu filho passou a pagar o aluguel por transferencia bancaria. Feitas no nome dele, queria saber se a proprietraria da casa poderá me tirar do imovel a hora q quiser, já q ele recebe os pagamentos via tranferencia bancaria no nome do pai do meu filho?

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  9. Roberta, por contrato verbal, é comodatária do imóvel de propriedade de Telma pelo prazo de 10 meses. Quatro meses antes do término do contrato Roberta passando em frente ao Supermercado Mossoró foi convidada a participar de um sorteio denominado ”Sua casa nova com produtos Kioki” como não era preciso adquirir qualquer produto do estabelecimento, depositou o cupom fornecido e preenchido pelo funcionário do supermercado. Para sua surpresa uma semana após foi sorteada e como não possui residência própria a reforma foi realizada no imóvel dado em comodato. O prêmio incluiu pintura, cobertura da garagem, fonte no jardim e troca de telhado. Entusiasmada com o prêmio, Roberta resolveu participar de outras promoções no mesmo estabelecimento só que desta vez teve que adquirir produtos no valor de R$300,00 (trezentos reais) para participar do sorteio. Era mesmo sua maré de sorte, pois fora sorteada e, desta vez, ganhou a instalação de uma piscina removível na residência. Vencido o contrato Roberta restituiu o imóvel a Telma, ma para isso houve por bem exigir os valores das obras, já que a proprietária terá benefício gratuito com elas. Analisando os fatos, disserte sobre o caso apontando sua solução. P.S. Não utilize as regras acerca do contrato de comodato que, ainda, não foram objeto de estudo.

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  10. Gostei muito do seu artigo, um primo meu que não tinha aonde morar, minha mãe conseguiu uma casa para ele morar, alugada em uma cidadezinha de roça, mas por ser roça as pessoas não são de fazer contrato, vai tudo na boca mesmo, como meu primo tinha pressa pra ter um teto minha mae aceitou. Passou na e como previsto deu problema, ainda bem que eu mandava ela assinar recibos e as vezes pedia que outras pessoas levassem o dinheiro pra mim, então elas assinavam, acabaram como testemunhas. A dona do imóvel começou a arranjar problema agora, e fui pesquisar ora saber o que podia me ajudar para ter um bom embasamento legal e devo admitir de que o seu artigo foi e será de grande ajuda. Obrigado

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