Imóveis – ATRASO na ENTREGA impede correção da dívida como um todo

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Muitas dúvidas surgem quando uma obrigação não é cumprida e outra é exigida, principalmente quando o adquirente de um imóvel está quitando as parcelas de seu imóvel (quando parcelado) e a construtora, por exemplo, não entrega o bem no prazo estipulado. Ainda há o caso onde ocorre o inadimplemento por parte do adquirente porque a construtora exige o reajustamento antes do tempo prometido para a entrega. Vejamos, a seguir, o caso mais na prática.

Assim, somente para fundamentar “ab initio” a matéria abaixo transcrita, citamos os artigos 476 e 477 do Código Civil Brasileiro, que rezam “verbis”:

Seção III
Da Exceção de Contrato não Cumprido

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.

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Assim, o débito não pode ser atualizado se o prazo não é cumprido, diz Procon.

Prestação baixa deve ser evitada na compra de imóvel na planta, pois saldo a financiar pode ficar muito alto.

DE SÃO PAULO

A correção da dívida pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) ou qualquer outro indicador previsto em contrato tem de cessar quando a entrega do imóvel atrasa por culpa da incorporadora, de acordo com a Fundação Procon-SP.

O INCC, usado para corrigir os valores durante as obras, teve alta de 8,1% nos últimos 12 meses, considerado o mês de outubro/2013.

Segundo Renata Reis, supervisora da área de assuntos financeiros e habitação do órgão, a correção tem de ser congelada assim que o prazo é ultrapassado, desprezando-se quase sempre os seis meses de tolerância previstos em contrato pela construtora.

Para Reis, falta de mão de obra e de material de construção, por exemplo, não é uma justificativa suficiente para a empresa invocar o prazo de tolerância, já que ela deveria se estruturar para concluir a obra no prazo fixado

A supervisora do Procon-SP recomenda que o cliente reclame por escrito com a empresa e procure o órgão se não ficar satisfeito para tentar uma conciliação.

View of an architectural building.

JUSTIÇA

A Justiça também é uma opção. O advogado Rodrigo Karpat ressalta que o atraso pode gerar indenização por danos materiais ou morais, mas que isso dependerá da avaliação do juiz caso a caso.

Ana Carolina Bernardes, diretora jurídica da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), afirma que só parte dos contratos prevê multa à empresa em caso de atraso –em geral de 0,5% ou 1% do valor pago.

O administrador de empresas Eduardo Gobato, que adquiriu um imóvel no Condomínio Vila Nova Leopoldina, da incorporadora PDG, em São Paulo, conta que ele deveria ter sido entregue em maio de 2011, mas isso só ocorreu em novembro de 2012. A dívida continuou sendo corrigida nesse período.

Reclama também que teve de pagar R$ 22.128 de corretagem, R$ 3.000 de taxa de serviço jurídico e R$ 9.420 para a decoração do condomínio –serviços não solicitados, segundo ele.

De acordo com a PDG, a taxa de decoração está em contrato e as demais são “devidas”. A empresa afirma ainda que a entrega atrasou por “processos burocráticos para finalização das obras e expedição dos documentos”.

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CUIDADOS

Para não ter problemas com o crescimento da dívida durante as obras, o consumidor pode tomar alguns cuidados. Simulações tomando como base os últimos anos devem servir de referência, mesmo que não seja possível prever com segurança o comportamento do índice.

Evitar prestações baixas durante a obra também é uma boa dica. “Quanto menor a parcela, pior é, porque o montante [total da dívida] se torna impagável”, diz o advogado de direito imobiliário Marcelo Tapai, alertando que o valor a ser financiado será muito alto.

Leandro Pacífico, presidente da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), ressalta que uma pré-aprovação de crédito feita no estande de vendas da construtora não garante a liberação do financiamento no banco.

(DANIEL VASQUES)
(Fonte: Folha de S.Paulo – 08/12/2013 – IMÓVEIS – Pág.4)

Veículo: Site IBRAFI Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

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O Condomínio do Futuro acrescenta, de maneira bastante sucinta, vez que a matéria é tão somente ilustrativa e colaborativa, que este é o típico caso da EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO, que é uma das formas que se justifica a extinção contratual por justo motivo, se a hipótese.

Segundo o artigo 476 do CCB, nos contratos bilaterais, nenhuma das partes contratantes pode exigir o implemento da outra se antes não cumpriu a sua obrigação.

De qualquer sorte, o mesmo diploma adjetivo (CCB), no artigo 447, também acima transcrito, prevê que, se um dos contratantes sofrer diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer a prestação pela qual se obrigou, pode recusar-se a cumpri-la até que o outro contratante efetue sua obrigação ou lhe dê garantias de que satisfará sua prestação ou “contraprestação”.

Esta é a exceção do contrato não cumprido que, no entanto, só é prevista, ressalte-se, na hipótese de diminuição patrimonial sofrida por uma das partes.

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Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos. Conselheiro Consultivo (2008/2009), Consultor Jurídico (2009/2010), síndico eleito (2011/2012) e Conselheiro Consultivo (2013/2014) no Condomínio Mundo Apto Barra Funda (SP), composto por 3 torres e 324 unidades, com mais de 1.100 moradores e 20 funcionários. Consultoria, implantação de sistemas (Conectcon e Spontania) com validação jurídica e oficial e/ou similares. Palestrante pelo Blog www.CondominioDoFuturo.com e Instituto Pró-Síndico, bem como Instrutor de Cursos na esfera condominial neste último (Pró-Síndico). Promove destacadamente a PALESTRA “SEGURANÇA DIGITAL E PESSOAL” tanto para escolas como para condomínios. Caso seja assunto absolutamente sigiloso e urgente, os e-mails fittipaldi-c@uol.com.br e sindico.cf@condominiodofuturo.com estão à disposição (v. CONSULTORIA em “Consultor Fittipaldi”), bem como o celular (11) 99880-6666 pode ser acionado, mas somente para hipóteses sigilosas (contratação remunerada). Linkedin: http://www.linkedin.com/in/fittipaldicf e Twitter: @ClodsonFitti.

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