Associações ou condomínios?

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Confusão entre condomínios horizontais e associações é frequente

Por Gabriel Karpat*

Ainda existem muitas dúvidas com relação a administração dos chamados “condomínios horizontais”, que não se configuram como condomínios, mas como associações.

Inicialmente, entende-se por associação um grupo de pessoas que se unem, sem fins econômicos, com um objetivo especifico ou interesses em comum. No universo dos condomínios, entretanto, esse entendimento não é exatamente o que prevalece.

O contato com essas associações se intensificou no início dos anos 80, quando proliferam os grandes empreendimentos organizados como loteamentos. Eram amplas áreas com vias e praças, onde terrenos individuais denominados “lotes” eram vendidos separadamente e que, por razões comerciais, foram erroneamente denominados “condomínios fechados”. Dentro de cada lote eram construídas as casas dos adquirentes.

A regulamentação dos loteamentos passa por uma complexa legislação federal. Ressalva feita aos loteamentos efetivamente fechados, transformados regularmente em condomínios, em geral, os loteamentos por onde passam vias públicas e áreas verdes, de propriedade dos municípios, não são considerados devidamente regulados, pois a legislação não atende essa forma de convivência comunitária. Com a finalidade similar a dos condomínios para atender os serviços de segurança e de preservação das áreas do empreendimento, optou-se por criar as associações.

Na inexistência de condomínio de direito, passou-se a reconhecer tais associações como condomínio de fato, com legitimidade até mesmo de cobrar a taxa de contribuição na divisão das despesas gerais do empreendimento. Essas despesas são aprovadas em assembleias gerais com suas respectivas atas elaboradas e reconhecidas como documentos, como acontece nos condomínios.

Mais recentemente, grandes empreendimentos construídos em diversas torres – alguns até com diferentes características entre si -, têm o aproveitamento compartilhado de áreas de uso comum, como praças, clubes e até espaços comerciais. Esses empreendimentos também passaram a adotar a criação de uma sociedade com o fim especifico de cuidar e manter esses locais. As sociedades regulam o compartilhamento das despesas e as responsabilidades de cada prédio ou condomínio envolvido.

Fato é que, diante da omissão na legislação com relação a esses empreendimentos como condomínios regularmente constituídos, proprietários e gestores preocupados com a sua administração adotaram a similaridade dos condomínios tal qual consta nos artigos específicos do Código Civil.

É claro que a sua formatação e características devem atender questões especificas. Na ausência de uma convenção de condomínios, a sociedade constituída será regulada por um estatuto social e um regimento interno, que conterão os deveres e obrigações dos associados, a forma da gestão administrativa e as aprovações das contas, dentre outros conteúdos. Nesses casos, inclusive, o estatuto social é, praticamente, uma forma disfarçada de convenção condominial.

Esse formato de organização é complexo, envolve muitas particularidades. E para os que pretendem desenvolver regularmente essa atividade, alguns aspectos importantes precisam ser observados.

Com constante ausência da ação dos municípios onde se encontram esses empreendimentos, seja na manutenção dessas áreas, na coleta de lixo, seja na iluminação pública e na segurança, há uma tácita ou formal aceitação da operação das sociedades como condomínios em substituição ao poder público. Dessa forma, se tolera o fechamento de ruas e a triagem nas portarias construídas nos acessos. Vale lembrar que muitas “áreas comuns” desses empreendimentos, embora de copropriedade de todos os possuidores de lotes, são, na realidade, áreas públicas.

Para esse formato, inicialmente, os estatutos sociais e as atas deverão ser registrados no cartório de pessoas jurídicas. Na ata, deverá constar a composição de sua diretoria eleita. Não se trata de síndico, mas de um presidente da associação. Além da diretoria, a sociedade poderá também contemplar um conselho fiscal ou consultivo. Claro, tudo em estrita obediência à legislação em vigor.

Outro fator importante é que, diferentemente dos condomínios, as associações têm, efetivamente, personalidade jurídica. Como tal, têm obrigações tributárias que não se aplicam aos condomínios, em especial a Declaração de Informações Econômico Fiscais da Pessoa Jurídica (DIPJ), e a Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTF). Como empresa, também devem ter todos os aspectos contábeis formais atendidos por meio de relatórios contábeis regulares produzidos por profissionais habilitados.

A par das formalidades legais e contábeis, a maior preocupação dessas organizações e de seus gestores é com a obrigatoriedade do pagamento das taxas associativas, elemento indispensável para a saúde financeira e sobrevivência desses empreendimentos.

Nesse quesito, muitos aspectos são abordados nas teses de obrigatoriedade a despeito da evocação do direito constitucional da livre associação, tese que em 2011 ganhou um reforço por uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), pela ilegalidade das cobranças de taxas por associações.

Porém, ainda o aspecto do princípio que cita o enriquecimento ilícito como principal argumento na cobrança dos inadimplentes e a legitimidade da contribuição prevalece majoritariamente. Isso porque os princípios que regem a administração desses empreendimentos são semelhantes aos dos condomínios e, como tal, reconhecidos, até mesmo baseados nas periódicas assembleias gerais de proprietários, que formalmente analisam as contas, aprovam as previsões orçamentárias e todas as obras e benfeitorias a serem realizadas.

Especialmente por essa consciência geral dos moradores em relação à importância vital de suas contribuições, as taxas associativas costumam ser honradas. Tudo em nome da sobrevivência e segurança de suas propriedades e do bem comum do qual são especialmente partícipes e contribuintes como em qualquer condomínio, independentemente de sua configuração legal.

Matéria publicada originalmente no portal SíndicoNet:  http://goo.gl/fSMcok

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do Karpat Sociedade de Advogados. Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, referência em direito imobiliário e questões condominiais. É frequentemente solicitado entre os meios jornalísticos e ministra palestras por todo o Brasil.

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