Esclareça as principais dúvidas sobre contratos de locação

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O proprietário pode alugar o imóvel para quem achar mais conveniente, desde que não cometa qualquer forma de discriminação que seja considerada crime

Alternativa ideal para quem não tem condições de adquirir um imóvel próprio ou se sente inseguro para esse tipo de investimento, a locação residencial apresenta vários atrativos. Atualmente, os preços têm ficado mais em conta e há maior flexibilidade na negociação de valores.

Em muitos os casos o comprador acaba levando em conta o preço e a localização sem a devida atenção a outros detalhes. Um exemplo disso é o índice de reajuste do contrato ajustado com o proprietário ou a possibilidade de o inquilino ter seu pet na unidade locada.

“O proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente, limitando por exemplo a moradores sem animais, ou casal sem filhos, desde que não cometa qualquer forma dediscriminação que seja considerada crime, como por exemplo, não locar o imóvel para um casal homossexual, ou uma família de afrodescendentes”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito imobiliário e condominial.

Para facilitar a compreensão sobre o contrato de aluguel residencial, Karpat listou os principais itens que ainda geram dúvidas. Confira:

– Locador no condomínio

Quando o imóvel está alugado, a posse é transferida ao locatário. Mas, o bem continuará do proprietário, que transfere o uso ao inquilino para usufruir do apartamento. Dessa forma, o dono não pode mais usufruir das áreas comuns do condomínio, como a piscina, enquanto a propriedade estive locada.

– Escolher o locatário

A relação entre o inquilino e proprietário é de direito privado. Não existe relação de consumo. O dono pode alugar o bem para quem achar mais conveniente, desde que não cometa qualquer forma de discriminação. Porém, pode optar em locar para um casal em vez de locar para uma família grande.

– Multa de prazo

A lei não estipula o valor da multa. O mercado padronizou em três aluguéis. O que é imposto pela lei é que a multa não podem exceder a soma dos valores dos aluguéis à receber até o termo final da locação.

– Pets no condomínio

Não há relação de consumo. Portanto, o proprietário pode escolher para quem locar e preterir quem tiver um cachorro. Já o condomínio não pode proibir, já que manter o animal dentro de uma unidade é exercício regular do direito de propriedade e não será regulado pelo condomínio. No caso, o inquilino não tem o direito de propriedade, o qual pertence ao locador, que poderá limitar a manutenção de um pet em seu próprio imóvel.

– Pagamento do IPTU e taxa de condomínio

É de responsabilidade do proprietário conforme lei. Por sua vez, as partes podem ajustar de forma diversa e a obrigação passa a ser do inquilino como ocorre na prática.

– Vencimento do contrato

A lei estipula que, quando vencido, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado. Assim, o que vence é o prazo determinado. O contrato continua em vigência por prazo indeterminado. Porém, a relação fica mais frágil uma vez que o imóvel pode ser pedido pelo proprietário a qualquer momento mediante notificação de 30 dias para desocupação.

– Correção de contratos

A lei não estipula um índice para a correção de contratos, e sim a periodicidade, via de regra é o IGP-M, IGP, IPC. Pela força da Lei 9069/95, a periodicidade de reajustes dos aluguéis, quer residenciais e também não residenciais, só pode operar anualmente. Estipulado de forma livre, o aluguel será reajustado com a legislação vigente e a prestação locatícia será monetariamente atualizada no período de 12 meses.

– Alugar apartamento por menos de 30 meses (2,5 anos)

No Art. 47., quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga,se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel :

I – Nos casos do art. 9º;

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consentilas:

a- Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

b- Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

c- Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%.

V – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

– Venda do imóvel em aluguel

A lei estipula que o contrato registrado precisa de concessão do direito de preferência. O locatário tem preferência para comprá-lo e requer averbação prévia do bem. No Art. 33 do Código de Defesa do Consumidor, o inquilino preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis. É importante salientar, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

– Sem multa após 12 meses

Existe a validade da cláusula que isenta a multa após 12 meses. É importante informar ao locatário e inquilino que sempre quando for escrito um contrato que todas as cláusulas e informações devem ser contidas no mesmo para não gerar problemas e processos futuros. Mas, o proprietário não pode colocar uma cláusula para o inquilino desocupar o imóvel antes do termino do contrato.

Não tem validade a inserção de cláusula que estipule desocupação do bem em prazo menor que o ajustado, já que infringe a legislação, cláusula 4ª (Somente o inquilino pode devolver o imóvel fora do prazo mediante pagamento de multa, o proprietário não pode pedir o bem durante a vigência do contrato). Salvo alguns casos específicos descritos em lei, como a denúncia da locação no caso de venda do bem no curso da locação.

No direito privado existe a necessidade de ter todas as proibições expressamente escritas e o que não estiver desta forma é implicitamente permitido.

Fonte: Karpat Sociedade de Advogados

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do Karpat Sociedade de Advogados. Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, referência em direito imobiliário e questões condominiais. É frequentemente solicitado entre os meios jornalísticos e ministra palestras por todo o Brasil.

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