Unidade comercial

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Caro Rodrigo. Tenho loja no térreo de condomínio comercial que também possui salas, também comerciais no primeiro andar. Pergunto se a responsabilidade de se instalar e manter uma central de interfones exclusivas para estas salas é, necessariamente, uma obrigação do condomínio. 

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Sergio,

A questão da fração ideal traz muita controvérsia, como temos visto nos casos de moradores de coberturas que entendem que não devem pagar a suas cotas condominiais da mesma forma que os demais condôminos das unidades tipo, somente pelo fato de terem muitas vezes um quintal ou um pequeno jardim privativo.

Nesse sentido o TJMG tem se inclinado em modificar a forma de rateio interferindo na relação que deveria ser estabelecida entre os condôminos através da convenção de condomínios.

Como fundamento, os acórdãos destacam que a modificação da forma de rateio objetiva que não ocorra o enriquecimento ilícito e que a modificação segue o princípio do proveito efetivo.

De qualquer forma, entendo que a fração ideal é o critério mais justo, mesmo em situações que muitas vezes não parecem ser, uma vez  que o rateio por fração ideal é a regra, porém os condôminos podem regular/ alterar a forma de rateio.

Cabe ao incorporador  no registro do empreendimento elaborar a convenção e o memorial de incorporação do empreendimento, e neste momento o incorporador tem o poder de optar em estabelecer um rateio diferente para partes diferentes, como por exemplo lojas ou deixar fora certas despesas como  interfones exclusivos para salas e que não serão utilizado pelas lojas conforme mencionado pelo leitor.

O Doutrinador Nascimento Franco falou sobre o tema e destacando  antigo Acordão do STF, que ainda serve de lição.

“Uma vez que no condomínio em edifícios conjugam-se três elementos, ou seja: propriedade comum, uso ou gozo e encargos.”

Acórdão da 6ª Câm. Do TJGB, na ApCiv 49.085 ( DJU de 05.03.1959) acórdão da 1ª T. do STF, no RE 20.597. “ A obrigação de contribuir para as despesas gerais, por parte das lojas do pavimento térreo, só existe se for imposta por cláusula expressa na Convenção; obrigação de contribuir com redução 50%.

Não se pode atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário da loja no rés-do-chão, e com saída livre, quanto às despesas de manutenção dos elevadores. Está, neste caso aquele que é proprietário de apartamentos sem direito à garagem, quanto às despesas com o garagista. Mas é evidente que prevalece e obriga a disposição em contrário inserta na convenção de condomínio. A isenção só existe se a Convenção nada dispuser a respeito RT 653/138”.( grifei)

Importante destacar que caso exista a previsão para o rateio, mesmo que pareça ser ineficiente, é valido, pois está alinhado com a lei e com a convenção que tem a prerrogativa de definir o critério de rateio.

Dessa forma, para alterar tal critério de rateio,  o meio é a convocação de assembleia e alteração de convenção pelo voto de 2/3 dos condôminos.

Em acordão recente no STJ no mesmo sentido

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS – DEMANDA JULGADA PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS – A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS – RECURSO ESPECIAL PROVIDO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO. Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes. 1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.035.778/SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos. 2. A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591/64)é expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade. 3. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento. 3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente. 4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. Para este escopo, é salutar – e disso não se diverge – que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado. 5. No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade. A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor. 6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei. 7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória.

(STJ – REsp: 784940 MG 2004/0072071-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 20/03/2014, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/06/2014)( GRIFEI)

Fonte: Síndico Net

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do Karpat Sociedade de Advogados. Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, referência em direito imobiliário e questões condominiais. É frequentemente solicitado entre os meios jornalísticos e ministra palestras por todo o Brasil.

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